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ショッピングモールとしての再構築

 旧『整備改善活性化法』のスキームにおいてTMOの任務は、「中心市街地の商店街等を一個のショッピングモールと見立てて、商業集積として再構築する」と定義されていました。
平成12年中小企業庁発行の『TMOマニュアル』で提唱されましたが、『基本計画』にどれくらい反映されたか、疑問です。
ときどき「ショッピングセンターに見立てる」といった文言を見かけることはありましたが、そこで「見立て」られているのは、販売促進に一体的に取り組む、大小の空き店舗への出店誘致にテナントリーシングのノウハウを利用する、といった枝葉末節であり、ショッピングセンターの業容の本質を掴み、それを中心市街地活性化に応用する、というアプローチは少なかったようです。

 全体を一個のショッピングセンターに見立てるということは、ショッピングセンターのコンセプトを基準に、空き店舗のテナントリーシングのみならず、既存各個店の業容をショッピングセンターのテナントにふさわしく変容させる、という取り組みを含まなければならない。
というか、仕事の比重としてはこちらのほうが圧倒的に重要です。
テナントミックスという業容構成の手法が、なぜ中心市街地・商店街の活性化に応用されるのか? これはショッピングセンターの本質が理解されていないと分かりません。

 せっかく「ショッピングセンターに見立てる」「テナントミックス手法を採用する」と言いながら、実際には販売促進、空き店舗へのテナント誘致というレベルの作業に終始しているのは、「ショッピングセンターとは何か」ということが理解されていなかったから。

 新しいスキームに基づく『基本計画』は、危惧されていたとおり、商業機能を one of them と理解したこともあって、中心市街地の商業機能群を一個のショッピングセンターと見立てて活性化戦略を立てる、というアプローチは消滅したようです。
「買い物の場としての再構築」というデスティネーション(来訪目的)つくりから、「賑わい作り」という訳の分からない曖昧模糊とした目標?へと流れが変わりつつあるような気がします。少なくとも認定第一号の両計画では、商業集積として再構築する、という問題意識はほとんどありません。

 後に続く各都市は、おそらく認定第一号を「先進事例」として、これに学びつつその『基本計画』を作っていくことになると思いますが、取り組みに当たっては「商業集積」としてのありかたを追求する、という基本方針を確立しておかないと、旧スキーム当時よりもさらに衰退著しい商店街の「起死回生」策になることは出来ません。
このことは是非肝に銘じていただきたい。

 わが国商業の大きな趨勢は、「集積間競争」であることは言うまでもありません。どの商業集積がお客から見てもっとも充実した買い物行き先としての条件(=店揃え・サービス揃え・環境整備)を充実させているか、ということをめぐって激しい競争が繰り広げられているとき、わが中心市街地の商業だけが「通行量増大」「賑わいつくり」などにうつつを抜かしていて良いものでしょうか?
ショッピングセンターが、「通行量増大」とか「賑わい作り」などに取り組んでいる事例を見たことがありますか?

 ショッピングセンター全盛時代、中心市街地所在の商店街群をほんとうに「買い物の場」として活性化したかったら、敵を知るは何とやら、ショッピングセンターの本質を理解することは、「見立て」の有無に関わらず、計画作成に先だって必ず抑えておかなければならない課題です。ショッピングセンターを知らずして中心市街地活性化を語るなかれ、ですね。

 ご承知のとおり、当社の「活性化への道」は“ショッピングセンター全盛時代に中心市街地の商業を活性化する方向と方法”をショッピングセンター理論をさらに深化させ、ショッピングコンプレックスとして提唱しています。活性化実現の方向と方法を選択することは、『基本計画』つくりの着手時点の仕事、ここで間違うと計画全体がおかしなものになってしまいます。

 新スキームにおける活性化の方向と方法、当社の提案を検討してみませんか?
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中心市街地活性化合意形成合意形成セミナー
※特別企画『青森市の基本計画を読む』は、最終の「推進体制」の検討に入っています。
 これから計画作りに着手される都市にとって、必ず役に立つ企画だと思います。是非確認してください。
なお、今後の認定については「第一号」を基準に考えていたのではとうていクリアできないと思います。
あらためて、「法」~「基本方針」を徹底理解して、第一歩からきっちり取り組んでいくことが肝心だと思います。
そのためにも「特別プロジェクト」はご一読ありたく。


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