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商人塾と空き店舗対策

 空き店舗対策については、“商店街空洞化のメカニズム”を理解した上でないと対応を誤ります。誤ると対策どころか促進策になってしまいかねません。

 商店街の空洞化、まずは様々な要因による個店の業績低下から始まります。

①売り上げが下がると業容が劣化する
②適切な対策を講じないと劣化スパイラルに陥る
ということは、最近説明しました。

 業績の低迷悪化が伝えられる商店街では多くの個店が劣化スパイラル状態にあると考えられます。
このような商店街で空き店舗が発生すると、どうなるか?

 空き店舗が起業者、新規参入希望者から出店機会と評価されるためには、当該空き店舗周辺の既存店の景況が大きな目安になります。周辺の既存店舗が明らかに劣化スパイラルに陥っていることが見て取れるような空き店舗を事業機会として利用する人は少ないでしょう。商業機能が劣化した商店街において、空き店舗が埋まらず、やがて街が「シャッター通り」となっていく理由はここにあります。

 かっての商店街では空き店舗が発生しても、すぐに誰かが参入機会として利用したものでした。新規参入者は多かれ少なかれ、「革新」的な要素を持っていることが多く、参入は商店街の自然発生的テナントミックスに「新陳代謝」的効果をもたらしました。空き店舗の発生はテナントミックスの革新を意味したのです。

 劣化スパイラルに陥った個店が軒を連ねる商店街の場合、もはや空き店舗を利用した新規参入などは望むべくもありません。
空き店舗はシャッターを降ろしたまま固定化し、シャッター通りと化してゆくわけですね。機能と景観の空洞化。

 既存店が軒並み劣化スパイラルに陥っているとおりに新しく出店しようという人は限られています。
空き店舗となった物件をもう一度店舗として活用する、とおりを「買い物の場」として再構築する“業種揃え・店揃えの最適化”に取り組んでいく一環として、空き店舗のテナントリーシングを図る、というのは並大抵のことではありません。
家賃補助などをインセンティブに出店しても継続することが出来ません。補助金の切れ間で営業の切れ目。
いったん、空き店舗となったシャッターを再び上げるのは容易なことではありません。

 他方、劣化スパイラルに落ち込んでいる店舗を「繁盛店」にすることは、商人塾などの例から考えれば、出来ないことではありません。放っておけば空き店舗となるであろう「空き店舗予備軍」を劣化スパイラルから脱出させることは、もちろん、商人塾の使命の一環です。

 空き店舗対策の三原則
①これ以上空き店舗を増やさない、
②繁盛店を創り出す 
③出店者の誘致 
は、当社の提案するところですが、『商人塾」はその実践でもあるわけです。 

 昨晩の商人塾では、前回話題になった空き店舗を利用した出店について、ベーカリーを誘致したいということで、候補者との折衝が始まっていることが報告されました。業種揃え・店揃えの最適化を目指すなら、空き店舗への出店は、とおりに欲しい業容の店舗を想定して条件を満たす店舗を誘致する、というのが当然です。
シャッター通りの場合、誘致は難しそうですが、商人塾の取り組みなど「商業集積としての再構築」の動きが認められると、可能性が見えてきます。

 これ以上空き店舗を出さない、繁盛店を増やしていく、という取り組みが先行しないと、空き店舗の「業種揃え・店揃えの最適化」への活用は難しいと思います。
万一実現しても既存個店群との「相乗効果=テナントミックス効果」が実現されず、開店早々劣化スパイラルに見舞われることになりかねません。

 水ヶ江商店街のベーカーリー誘致、成功すれば画期的なことです。
勉強会では「回遊の促進」についても積極的な方向を提案しました。実現の成否は、参加各店の「業容転換」の進み方次第、今日は午後から臨店巡回です。

☆「空き店舗対策三原則」は商店街だけではなく、「劣化スパイラル」に陥るつつある商業集積、とりわけRSCにおいても修得推進が課題となっています。

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