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コンパクトシティとショッピングモール

コンパクトシティとショッピングモール
: 2005/07/08(Fri) 07:50

このところにわかに持ち上げられてきたコンパクトシティですが、これは、先に検討した九州経産局のテキストにもありますように、「中心市街地化基本計画」よりも上位に位置するフレーム、総合計画に掲げ、都市マスに降ろして実施計画に至る、というレベルに関わる概念です。

コンパクトシティにおける「中心市街地」と「中活法」の「中心市街地」では微妙に範囲(指定する要件)が異なり、さらに指針のために実施する事業も多様になりますから、事業メニューも大きく異なってくるはずです。
「中活法」はあくまでも中心市街地の商業地に立地する商業機能の活性化を目的にしたものであり、「コンパクトシティ」を推進するスキームではありません。

では国のレベルで「法」に変わるコンパクトシティ推進のスキームが準備されているかと言えば、それはありません。
つまり、コンパクトシティについてはこれからスキームが構想される段階だ、ということになります。

コンパクトシティとショッピングモール、両者の関係をどう考えておくべきか?
この関係を誤解すると、
①商業活性化のツールとしてコンパクトシティを位置づける
②コンパクトシティ推進のなかに商業活性化を埋没させる
という間違った取り組みが生まれかねません。
どちらに転んでも商業活性化、コンパクトシティの実現双方ともに失敗してしまいますから要注意です。


●青森市の事例
2005/07/12(Tue) 08:53

ブラウジング中に発見したブログで取り上げられていました。
『商店街再生を考える』
http://diary.jp.aol.com/applet/s8pdvk/20050708/archive

作者の岩澤さんは関東学院大学経済学部の先生です。
私は『商店街活性化と街づくり』(白桃書房)という本を読みました。
「まちづくり」とされていないところがいいですね。

青森市の事例
7月7日付け日経新聞の引用だそうですが、ここに紹介されている「活性化」施策はどれを取っても、「わざわざ商店街に出かけなければならない」目的を充実させる、作り出すという真っ正面の事業=「ショッピングモールとしての再構築」を目指しているものとは思えません。

ということは、商店街ぐるみでショッピング目的の来街者が増えるような事業に取り組んでいるわけではないということです。物販以外の来街目的を整備充実することで街区の通行量は増えても、それは商店街にとっては単なる通行人、通過者にすぎない、という結果になることは自明です。
つまり、「これらの事業に取り組んだ結果、商店街に立地する既存個店の入店客・買い物客が増えた、すなわち、商店街(商業機能)が活性化した、という成果は挙がっていないと思います。
(もし成果が挙がっているとすれば、個店レベルの「店づくりの革新」に街ぐるみで取り組んだ成果としてしかあり得ない。その取り組みが伝えられない以上、商業機能の活性化は実現されていない・・。
ということが推測されます。

通行量を「来街客」にするためには、商店街・個々の店舗が取り組まなければならない課題が別のところにある、ということです。

通行者は多いが来街客は少ない、という例は全国にいくらでもあります。
なにもあらためてみなさんの街でわざわざ追試・追認する必要はありません。
商店街はものが売れてこそはじめて存在価値があり、商業者は文字通り「売れてなんぼ」ですからね。
売れてなんぼなら売れる工夫をしなくてはならない。
もの余り/店あまりになれきっている人たちを物販機能以外の魅力で集めてものを買ってもらおう、という構想自体が大きく時代にミスマッチ状態。
もの余り時代にものを売るのだ、と考えれば、「通行量」などはあてに出来ない、ということが自づからの結論ではないでしょうか。

上で紹介したブログには、「コンパクトシティ」について概観した記事も載せられています。参考にさせていただきたいと思います。
皆さんも是非どうぞ。


●コンパクトシティを建設する
2005/07/12(Tue) 10:43

思考実験です。

更地にコンパクトシティを建設するとしたら・・、と考えてみましょう。

1.コンセプトの作成:
 「コンパクトシティ」の理念を踏まえて、建設しようとするコンパクトシティのあるべき姿を描く

2.機能の設計:
 コンセプトを具現するために必要な機能を列挙、規模や下位機能などを構想、設計

3.ゾーニング
 施設・機能の配置計画

4.建設計画
 建設の優先順位の決定、着手・・・・

というように進んでいくことでしょう。
このとき。
商業・物販機能の順位は相当高いことが推測されます。
この計画における「物販機能」の実現(建設)されるあるべき姿は、
1.コンパクトシティのコンセプトを上位目標としながら
2.都市における「買い物の場」のあるべき姿を構想、実現する
ということになるはずです。

商業機能は、コンパクトシティ全体のコンセプトを「買い物の場」としてのあるべき姿、として実現されないと、コンポクトシティそのものが実現しません。たとえば。
①買い物の場が設置されないと、市外へ買い物に出かけなければならない・・・コンパクトシティという概念に矛盾する
②買い物の場が設置されているが、コンセプトに合致していないという状況でも、①と同じことが発生する。

ということで、コンパクトシティにおける商業施設のあり方は、コンパクトシティが対応しようとしているライフスタイルに合致する機能を備えて置くことが必要です。
このことはあらためて申し上げるまでもないことでしょう。

では、既存市街地がコンパクトシティを目指す場合はどうか?
①コンセプトの策定:
 当該市街地が実現を目指すコンパクトシティのあるべき姿を描く

②機能・施設の改革
 既存施設、機能などのコンセプトを基準とする評価。コンセプト基準による改革・改善の計画~実行

③ゾーニング:
 コンセプト、基本方針に基づく機能配置

④実施計画
 各機能整備の優先順位、実施時期等の計画

⑤整 備
 各機能・施設等の改革・改善、新設など

というように進んでいくことが考えられます。
この場合、「商業機能」である商店街についてはどう考えるべきか?

もちろん、コンパクトシティの「あるべき商業機能」を担うべく、改革・改善されなければならない。
そうしないと「コンパクトシティの物販機能」としての役割を果たすことは出来ません。


●コンパクトシティへの転換
2005/07/12(Tue) 10:56

では次に、既存市街地がまちづくりの基本理念として「コンパクトシティを目指す」という場合について考えてみましょう。

①コンセプトの策定:
 当該市街地が実現を目指すコンパクトシティのあるべき姿を描く

②機能・施設の改革
 既存施設、機能などのコンセプトを基準とする評価。コンセプト基準による改革・改善の計画~実行

③ゾーニング:
 コンセプト、基本方針に基づく機能配置

④実施計画
 各機能整備の優先順位、実施時期等の計画

⑤整 備
 各機能・施設等の改革・改善、移設、新設など

というように進んでいくことが考えられます。

この場合、「商業機能」である商店街についてはどう考えるべきか?

もちろん、コンパクトシティの「あるべき商業機能」を担うべく、改革・改善されなければならない。
そうしないと「コンパクトシティの物販機能」としての役割を果たすことが出来ません。
●コンパクトシティの商業機能2005/07/12(Tue) 11:08

いうまでもなく、コンパクトシティは、立地する地域における地域経営の中枢として、広範な住民に対するサービス機能を受け持ちます。

商業機能もその一環として位置づけられるべきものであり、
①コンパクトシティの住民に対して「買い物の場」を提供する
②広域の住民に対して「買い物の場」を提供する
という二つの役割を担うことが必要です。

当サイトの用語で言えば、
①を担うのが「コンビニエンスマート」であり、
②を担うのが「ショッピングモール」ということです。

詳細はあらためて述べますが、以上でおわかりのとおり、コンパクトシティを目指す、といったとたん、既存の商業機能=商店街は、「コンパクトシティのあるべき商業機能」を目指して自己変革を遂げなければならない、ということが明らかだと思います。

商店街活性化を放置というか、イベントその他で荏苒時を過ごしつつ、コンパクトシティが実現する~[まちなか居住]が増えれば何とかなる、といったシナリオは実現できません。



● もし商業者がサボったら
2005/07/12(Tue) 16:51

つまり、商業者がコンパクトシティの非物販機能が整備されれば、その結果「まちなか居住」が増える、通行量も増える、その結果商店街の売り上げも増える、などと考え、物販機能の充実という本来業務をサボり、一日千秋、コンパクトシティの整備を待っていたりしますと、コンパクトシティそのものが成立しなくなります。

居住、非商業分野の都市的サービスは充実しても、「買い物の場」が整備されなければ、「まちなか新住民」は、買い物が出来るところまで・コンパクトシティの外まで買い物に出かけなければならない。
もし、行き先がショッピングセンターだったりすると、これはもう、マイカーの出番ということになり、コンパクトシティの内部は郊外への買い物流出で交通混雑、ということになりかねません。

商業者が店づくりを「転換」することで獲得する新しい事業機会については、これまでも繰り返し述べてきたところですが、今回、煩を省みずもう一回(笑
ウザイとお感じの人はどうぞ無視してください。



■コンパクトシティ論に埋没するなかれ
: 2005/07/16(Sat) 10:27

①中心市街地の商業が空洞化したのは、中心市街地の人口が空洞化したからだ、というでたらめな因果論に基づき、

②中心市街地の商業活性化は中心市街地の人口(居住と交流)を増大することによって可能である、と主張する一派がありまして、

③商店街活性化、取り組むべき課題は人口増大策を推進することである、ということで、

取りいだされたるは「コンパクトシティ」構想。

商業と人口に関するこの派の考え方のでたらめさは現下の商業の実態の中からいくらでも反証を指摘することが出来ますが、ここでいくら批判しても彼らが考えを変えることはありますまい。

ここでいわなければならないことは、上のような論理(?)をもってコンパクトシティ路線を採用したら、商店街はどうなるか?ということです。
ちょっと考えておきたいと思います。



●コンパクトシティとは
2005/07/16(Sat) 10:38

これは、いずれこのコーナーで詳しくやりたいテーマですが、今はその時期ではありません。

ここで紹介する「コンパクトシティ」は、もっぱら「中心市街地活性化」策として主張されているものです。

簡単に紹介しますと。

①空洞化し、地価低落、取得しやすくなった状況を踏まえ、行政、医療、福祉、ビジネス、観光、居住などの都市機能を都市中心部にコンパクトに再ゾーニングする。
②取り組みが進めば定住&交流人口が増大する。
③中心市街地に人通りが増える
④商業が活性化する

というのがコンパクトシティ派=人口依存派の論法です。

注目しなければならないのは、この構想において「商業」については何ら積極的な施策が考えられていない、というところです。
「商業は人口に依存する」と理解している彼らにとって、首尾一貫しているといえば一貫している訳ですが、では人口が増えれば本当に商業は活性化するのでしょうか?

●商店街の空洞化は人口減が原因か
2005/07/16(Sat) 10:53

まずは標題について。

中心市街地の居住人口の減少は地域住民の中心部から郊外への漸進的かつ小範囲の転居によるもの。商店主の間で進められた職住分離、郊外への居住機能の移転もその一端ですね。

では、居住人口の減少が中心市街地の商業=中心商店街の空洞化をもたらした原因なのか、といいますと全然そうではありません。

以前も当時も中心商店街の「商圏」は中心市街地にとどまらない、隣接市町村を含む広域でした。中心市街地居住者の移転先は元もと中心商店街の商圏内だったわけです。何しろ商店主の皆さんを始め「通勤圏」内での転居ですから。
商圏内での転居ということは、買い物行き先は(もし他によい行き先がなければ)従来通り、中心商店街となるはずです。
他に行き先がなければ多少遠くなっても従来通り中心商店街まで出かけてくることになります。
これはごくふつうのことです、何しろ中心商店街の商圏は自治体の境界さえ超えていましたから、同市内の郊外住宅地は昔から中心商店街のお得意さんだったわけです。

したがって、住民の郊外転居によって都市中心部の人口が空洞化したことが、中心商店街の空洞化の主因である(だから人口を増やせば商業は活性化する)という説明はオカシイ、ということが明らかです。

中心商店街の空洞化は他の理由で説明されないとつじつまが合いません。
つじつまが合わない理解に基づく人口依存に期待すると大変なことになりかねません。

●空洞化をもたらした買い物行き先の分散
2005/07/16(Sat) 11:09

では、本当は何が中心商店街を空洞化させたのか?

これは簡単。
他に買い物行き先が出てきたからです。(ここは簡単ですが重要なところです。)

人は、売られている場所=商業機能がなければものを買うことが出来ません。行動圏内に自分にふさわしい買い物行き先が一カ所しかないとしたら多少不満があってもそこで買い物する以外に選択肢はありません。中心商店街が栄えた時代というのは、住んでいる近くの店・最寄りの商店街では物足りないという買い物の一括受け皿だったのです。

量販百貨店の登場でこの条件は大きく揺らぎました。
量販百貨店、はじめは商店街の一隅に出店して既存店群と競合し、やがて駅裏や工場跡などに移転して中心商店街と「集積間競争」を展開しました。このプロセスで量販百貨店は専門店などのテナント群を抱え込みました。
商圏内のお客の多くが量販店に買い物に行くようになりました。

やがて郊外にカテゴリーキラーの登場、規制緩和による大型SCの展開競争と都市の商業機能の郊外への立地が進むにつれて中心商店街の空洞化はさらに深刻になったわけです。

このように、中心商店街の空洞化の主因は人口の減少によるものではなく、人々の購買行き先の変化による、と考えなければならない。
いくら人口が郊外に移っても他に買い物行き先がなければ相変わらず人々は中心商店街にショッピングに来ているはずですからね。

逆に言えば。
もし、郊外から中心部への転居を促進しても、中心商店街が今と同様、買い物行き先としての機能を空洞化したままだったら、転居してきた人たちはこれまで通り、郊外へショッピングに行くことになります。
現状のままの(機能が空洞化している)商店街が新居住者のショッピングの受け皿になるということはあり得ません。

●新居住者をあてに活性化?
2005/07/16(Sat) 11:54

もちろん、「人口依存」派は、新しい居住者の消費購買ニーズの受け皿として既存の商業者だけをあてにしているわけではありません(この点は特に重要ですから、彼ら自身の主張を直接確認されることをお勧めします)。

人口依存派は人口が増えればそこに新しい商業が張り付いてくる、と考えています。これはどうでしょうか?

①新しく登場する商業は、郊外型でのショッピングに習熟した新住民を対象に「買い物行き先の転換」を促していくことが戦略課題です。

②この戦略を展開出来る新商業者はいったいどこから現れるのか?
誰がその準備をするのか?

③新商業者は「(人口理論に基づけば)出現するだろう」という自然発生期待ですから、たとえ進出したとしてもそれぞれの都合による出店であり、彼らがいう「新陳代謝」なるものが一定時期に進むとは考えられません。

④もちろん、ある程度の新商業者の登場は予想されるところですが、彼らが空洞化し、かつ、老朽化している商店街の街並みを新開業の立地として選択するかどうか、はなはだ疑問です。

というように、人口依存派が描く「コンパクトシティの推進で中心市街地(の商業の)活性化」というシナリオはとうてい実現することのない絵空事だと思います。

コンパクトシティ、店前通行量依存でやってきた商店街関係者には確かに魅力的な方向かも知れません。しかし、考えてみれば全盛期の店前通行者はそのほとんどが商店街の買い物行き先としての魅力が引き寄せた「買い物目的」のお客さんでした。お客さんはどちらかといえば中心市街地からよりももっと他の広い範囲からのお客さんの方が圧倒的に多かったはずです。

コンパクトシティが作り出すという新しい住民が既存の商店街の店前通行客になり、個店のお客になってもらうには何をなすべきか?
課題は、新住民を対象に新規出店を目指す人と全く同様です。
郊外のショッピングセンターでのショッピングに習熟した人たちにショッピングセンターよりもこっちで買い物した方が満足できる、と評価される店づくりに取り組まなければならない。

この店づくりに成功しない限り、新住民が皆さんのお店を使うことはありません。他方、新住民が気に入って使ってくれれば、同じようなニーズ(郊外のショッピングセンターでのショッピングでは飽き足らない)を持っている鴎外・市外の人たちもあらためて中心商店街にショッピングに来てくれるようになることでしょう。

このように考えてみると、なんのことはありません。
中心商店街立地で繁盛したかったらコンパクトシティ実現の有無に関わらず、「ラグジュアリィ志向への店づくりの転換」に取り組む以外に確実な方法はない、ということです。
新出店、既存店を問わず、ラグジュアリィ志向でないと中心市街地での商売は無理、ということは人口がいくら増えても言えることです。

コンパクトシティ派及びそれに追随する主張がだめなのは、人口が増えればその結果として商業は活性化する、と根拠もなく唱えるばかりで商業活性化策を何ら提案していない、というところにあります。
私はここで「人口が増えてもそれが自動的に商業活性化につながるものではない」ということを示しました。
私の説明を納得した人は同時に人口依存派の商業に対する理解の貧弱さを確認されたことと思います。

中心市街地活性化の手段としての人口依存派によるコンパクトシティの提要などには一切期待することなく、自力でお客を引き寄せる「魅力づくり」、「商店街のショッピングモールとしての再構築」に全力で取り組んで行くことが唯一、確実に繁盛に至る道だということをあらためて確認してください。

もちろん、長期的にはコンパクトシティは都市経営の大きな目標の一つですが、これについては、現下の中心市街地活性化ー商業機能の活性課と同列に論じることは出来ません。
コンパクトシティは、ポスト工業化社会=時間堪能型社会の文脈で考えなければならない重要課題です。
これを中心市街地活性化のための人口増大策=マンション開発、病院移設など、「箱もの」いじりのレベルで考えていたら、「こんなはずじゃなかった」とほぞをかむことになる。
そのとき困るのは「目から鱗が落ちた」代わりにアワビの殻をくっつけた地元。

■コンパクトシティ
: 2005/07/17(Sun) 10:40

この概念は、以前にも書いたように、きわめて理論的な背景を持っています。
グローバリゼーション一辺倒では実現できないし、スローフード的ナショナリズムでも無理です。

とにかく。
拡げすぎた、今度は縮めて見よう、という着想にとどまっていては実現できません。
都市経営の2大領域、所得機会の確保と生活条件の持続・充実をどう整合的に推進するかということに密接に関わること。

問題はもっと多岐に渡り・かつ、深刻、かつやりがいのあることですから、興味のある人はブログへどうぞ。

●中心市街地とコンパクトシティ
2005/07/20(Wed) 15:51

紛らわしいですから要注意。

中心市街地:都市中心部の街区のうち、「三要件」に合致する地域。すなわち、商業街区。商店街地区のこと。

コンパクトシティ:中心市街地よりも広い概念。三要件で言えば、1の「集積要件」に合致する街区全般(特に「趨勢要件」は関係のない街区も含む)。
すなわち、商業街区のみならず行政、文化、医療、交通、居住、などなどの都市機能が生活環境としても優れたコンパクトな範囲にゾーニングされている都市の中心部を指す。

ということで、中心市街地とコンパクトシティ、混同すると前にも書いたように方「法」の目的である「中心市街地の商業機能の活性化」がコンパクトシティの人口問題に埋没してしまうので、十分な注意が必要です。

多くの論者が、「法」の中心市街地における定義を理解しないまま、商業機能の活性化というメインの課題を歴史・文化の活用、観光資源の活用などとone of them ととらえていたケースが余りにも多かったと思います。
スキームを良くチェックすると、歴史文化の活用、観光資源の活用は「商業機能の活性化」の手段の一つとして利用することが例示されているのだ、ということが分かるはずです。

「法」のメインは中心市街地(狭義の)の商業機能の活性化であり、その他の取り組みはこれを補強・補完するものです。

コンパクトシティ論とのからみでは、前にも書いたとおり、こちらは都市中心部(広義・常識的な中心市街地)に集積されている多様な都市機能のあり方について考えるわけですから、間口、所要期間がどうしても長くなります。
緊急に手を打たなければならない商業機能の活性化という課題をコンパクトシティのスキームに移すと、とんでもないことになります。コンパクトシティ化が推進されれば、その結果として商店街は新陳代謝が進み活性化する、などという言説に惑わされてやっぱ、小売業は人口だからな、などと考えないこと。

この傾向はこれから一時的に強まることが予想されますので、十分注意しておきましょう。そっちに流されると商店街はその時点でおしまいへの道、となります。

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プロフィール

有限会社 クオールエイド

  • Author:有限会社 クオールエイド
  • 【キラリ輝く繁盛店づくり】
    お客に見える店づくり―見える化をテーマに【個店の繁盛】から【商店街活性化】、【中心市街地の商業集積としての再構築】まで一貫した取組を支援します。
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