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タウンマネジメント再考

 活躍中の全国のTMOさん、活動内容を見ますと商店街組織の「共同経済事業」などを、線から面へ拡大して取り組んでいるところが多いようです。それぞれ地に足の着いた活動を展開されているわけですが、問題は、日々の活動の延長上に何が見えているか、ということではないでしょうか。

 あらためて「タウンマネジメント」について考えてみます。

 中小小売商業振興策である高度化事業の目的は、中小小売業の「競争力の根幹」である、「業種揃え、店揃え」の充実にあることは、『基本的な方針』に明記されています。
これを受けて当サイトも都市経営コーナーで、特に最近は、「過去ログ・基本方針を読む(6) 」 などで、詳しく説明してきました。
 ちなみに、Web上で中心市街地・商業の活性化、その方向と方法、推進体制などについて、全国的な進展状況を踏まえての提唱が、管見の限り、なかなか見かけられないのは寂しい限りです。

 「業種揃え、店揃え」とは、いわゆる「テナントミックス」のことであり、ご承知のとおり、テナントミックスは、タウンマネジメント機関:TMOの主要業務とされていました。
あらためて、 タウンマネジメントとテナントミックスの関係を考えてみましょう。

 「業種揃え・店揃え」というとき、まず考えることは、「何を基準に揃えるのか?」ということ。昔は、近隣型商店街、地域型商店街、広域型商店街といった区分が行われ、それぞれどういった業種・業態の小売店が立地しているか、経験的に把握したものを基準に、「欠業種」を発見して何らかの方法で充填する、ということでした。
今日でも、空き店舗活用などのアプローチとして採用されている手法です。

 この方法は、ショッピングセンターが登場して以来、急速に無力化しました。
特定の買い物目的に対応する「売り場群」を独立企業の店舗で構成する、というのがショッピングセンターの集積としての基本的なあり方ですが、この段階になると、課題は「欠業種の補填」ではなく、「品揃えの充実」でありそれを担保するテナントの維持管理です。
ショッピングセンター時代のテナントミックスは、集積単位での「品揃えの充実」であり、それも“ここに来れば何でも手に入る”といった“売れそうなものは何でも揃える”=「」量販」発想ではなく、特定の購買ニーズを基準にした品揃えの充実をめざします。
 ショッピングセンターの場合、テナントミックスは、品揃え、つまりお客の来店目的の最重要テーマを構築し・維持するという「店舗管理」・ショップマネジメントの下位概念です。
 
 商店街が「店揃えの充実」をめざし、テナントミックス手法を採用するとき大事なことは、 この手法が上位目的である「来街目的」の実現を目的にしていることを理解すること。採用の目的は当然、街ぐるみで「買い物の場」としての「来街目的」を構築すること、ですね。
 ショッピングセンター全盛時代に、商店街が活性化をめざし再構築を図るには、

第一に、“当該商店街はどういう性格のショッピングの受け皿をめざすのか”ということを決定する。

第二に、その実現をめざして、「品揃え・サービス揃え・環境揃え」に取り組んでいく。

という仕事に取り組まなければならない。
「ショッピングゾーンとしての来街目的」は、この「三点セットの来街目的」を既存個店それぞれの「業容革新」、空き店舗等を利用したテナントリーシングで実現します。
 TMOがになうのは、「ショッピング行き先」として商業街区を再構築する全過程を「基本計画」をはじめとする計画にもとづいて管理することであり、これがタウンマネジメントです。
 マネジメントとは「言葉を形にすること」。ショッピング行き先としての中心市街地・商店街がめざすべき姿を明確に描き、これを漸進的に実体化していく、これがTMOの任務です。

 いつも申しあげているとおり、商店街の「店揃え」は、ショッピングセンターのテナントリーシング(既存企業の誘致)とは異なり、既存個店群の計画的な「業容革新」というこれまで考えられたことのない課題に取り組んでいくことによって実現していきます。
活性化の方向として、“ショッピングモールとしての再構築をめざす”ことを選択した商店街は、安易にSC的テナントリーシン(=空き店舗への繁盛店誘致)に陥ることなく、既存個店の自助努力の組織化による「街ぐるみの品揃え」を実現していく、「タウンマネジメント」をまっすぐ志向することが必要です。
 TMOも、名は体を現す、真性のタウンマネジメント=“ショッピングモールとしての街区機能の再構築”がその存在目的であることをあらためて確認、必要な体制構築に邁進することが求められています。

※サイトでさらに詳しく論じています。

タウンマネジメントかテナントミックスか

テナントミックス

再開発ビルの活用


よくまあネタがあるもんだな、で。
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