一号要件：商業機能その他の都市機能の集積
二号要件：経済活力の維持に支障が生じ又は生じる恐れ
三号要件；（説明省略）
ということから、中心市街地所在の商業集積は「空洞化」しているわけです。
この空洞化している（空き地・空き店舗など物理的空洞化もさることながら、買い物客が激減している機能的空洞化が大問題）商業集積・商店街の活性化は、言うまでもなく、基本計画のメインとなる目的ですが、活性化への道を策定するについては、ふたつの解決しておかなければならない課題があります。
第一に、商店街はなぜ空洞化したのか？
耳に入りやすいのは、「人口減」とか「都市機能の郊外移転」とか「モータリゼーションの進展」とか「郊外型商業の影響」などなどワンフレーズ群、定番化した答えが返ってきますが、ちょっと待った。
人口が減っていない、都市機能が移転していない、という都市の中心商店街もちゃんと(?) 空洞化していますが、これはどう説明するんですか？
空洞化のメカニズム、説明できないとまずいですからね。
一般論としての空洞化のメカニズムと個別・自都市の中心商店街空洞化の経緯はきちんと理解しておかないとまずいです。活性化策がピッタリ解決策であることを主張するためにはこのメカニズムヲ説明しておくことは不可欠。
第二に、活性化・再生を可能にする条件があり、それを実現すれば活性化できることを論証すること。
中心商店街の商業集積を活性化する、すなわちもう一度ショッピングゾーンとして再生させるわけですが、一度空洞化してしまったものをどうしたら再生できるのか？
空洞化しているということは、都市の大多数の住民にとって当該商業集積はあってもなくてもかまわない、二号要件の趨勢について別に不自由は感じてないんだけど、という状況にあるわけですから、再生するには消費購買行動圏内既存の各商業集積の現状を踏まえつつ、“やはり中心商店街でなくちゃ”といわしめる商業機能として再構築しなければならない。つまり、現在、都市に分布している商業機能だけでは不足する部分がある現在の商業の配置だけではみたされない消費購買ニーズがあり、これに対応する商業機能として再構築するのだ、ということをきちんと提示することが必要です。
これがショッピングモールですが、もちろん、郊外のモールの出来損ないのコピーでは意味がないのでありまして、ショッピングモール＠中心市街地は、郊外のモールとはひと味もふた味も違う商業機能、ラグジュアリィ・ショッピングモールです。
ということを理解し、かつ、既存商業者の自助努力を中核とする取り組みで「モールとしての再構築」を実現していくためには、既存の全商業機能、業種、業態、集積類型に至るまで、そのすべてが対応している消費購買行動（の差違）をもって説明するくらいの理論は装備しておかなければならないでしょう。
だって、モロモロの商業集積がはびこっているけれども、にもかかわらず、こうすれば中心市街地の商店街は再生できる、と主張するわけですが、まずはモロモロをきちんと理解していないとそんなことはいえません。
ということで、中心市街地の商業・商店街を活性化するのだ、といったとたん、上記の機能を果たせるような商業理論の装備は、当たり前、です。
これまでの「認定基本計画」つくりのプロセスではこのような商業理論が果たして装備されていたでしょうか？
ご承知のとおり、当サイトは、中心市街地活性化を考え・実現するために必要な理論・知識について、従来のジャンルにとらわれず、提供されていない部分はみずから創りつつ、提供しています。
本日は、中心商店街はなぜ、空洞化したのか？
そのメカニズムに迫った記事をご紹介します。
参照：商店街空洞化のメカニズム
長文ですが、商業の活性化に取り組むにあたっては必須知識のはずです。商店街の空洞化、人口増・機能充実の「勝ち組都市」でも同様に進展しています。
なるほど、だったら。
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