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ショッピングモール@中心市街地的

 商業の活性化の推進について、「ショッピングモール」が掲げられていることがあります。
“ショッピングセンターの経営ノウハウであるテナントミックスを応用して集積として再構築する”というわけです。
旧スキーム当時「TMOの役割」として推奨されていました。
商業活性化の方向としてショッピングモールを掲げている都市は、TMOを継続しているところが多いようです。

 懸念がありまして。
推進を掲げているTMOでは「ショッピングモール」という商業集積が本当に理解されているのだろうか、ということでありまして、いらぬお節介ですが、これから採用されるところもあることでしょうから・・・。

 街をショッピングモールに見立てる、という方法は優れたアプローチだと思いますが、採用するのはどのレベルで把握したショッピングモールなのか、ということが問題です。
空き店舗活用にテナントリーシング手法を応用する、といったところが着手しやすそうです。まあ、実際にやってみるとなかなか難しい問題がありまして、「空き店舗所有者が協力的でない」といった泣き言が入ったりします。

 「ショッピングモール」は、関係者が長い間よってたかって試行した集大成として存在しています。その商業機能としての全体像を理解する、という作業は業界でもまだ行われていません。
把握するためには「理論」が必要ですが、“商業機能としてのショッピングモール”を理解するために“使える理論”はまだ作られていません。
本当に「ショッピングモールに見立てた再構築」を目指すならば、“ショッピングモールとは何か”“ショッピングモールをどうとらえているか”ということが前提になります。

当の対象の正体を知らないまま、「あれになりたい、あれを目指す」というのはおかしな話です。

 皮相的な「目指し」の場合は、「テナントミックス手法の採用」だったりしますが、取り組まれるのは似て非なること。
テナントミックスとは、
一企業、店舗では実現できない次元の「買い物の場」の構築を、多数の小売商業者を結集して実現する手法です。
ミックスに先立って構築を目指す「買い物の場」の性格が決定されていなければならない。作りたいものがハッキリしていないと集める部品のスペックが分からない。

 というように考えれば、テナントミックスとは、“当該商業集積が想定する「買い物の場」としての機能を発揮あるいは維持し拡充するために構想される全体としての売り場・単位店舗(テナント)の構成”のことです。
この構想にもとづいて、個別テナントの位置(テナントシート)に実在の企業を配置するのが「テナントリーシング」。

 TMOの任務がショッピングモールとしての再構築である、と言われる場合、期待されていることは、テナントミックスという専門用語を使いつつトライする空き店舗に借り手を入れる業務。
もちろん、これはショッピングモールのテナントミックスを踏まえたリーシングとは全く異なる仕事です。

 こういう単純な発想でリーシングが出来るはずがないのでありまして、こういう話はあまりうまく行かないでしょうね。
街が全体として目指す方向も「ショッピングモール」というコトバが宙に浮かんでいるだけ、家主も店子候補も算盤の弾きようがありません。
「オーナーの協力が得られない」と言われてもですね・・・。

 現時点において「商業集積」を云々するなら、もはや「一号要件に合致」的集積では意味がありません。二号要件に陥っている一号要件を活性化するためには、「商業集積」を“一定の買い物目的に対応することを目指してその業容を構築”ている小売業の集団”くらいの定義はアタマの中に入れておくことが前提です。

 街をショッピングモールに見立てて、テナントミックスを行う、ということの意味を理論的に押さえておくこと。
TMOの必須業務です。
空き店舗にテナントを誘致する、というありがちなレベルではなく、本当にショッピングモールを目指すというのなら、第一の仕事は、商業集積としてのコンセプトを作ること。
ここで郊外に立地するショッピングモールとの異同を明らかにすることが必要、プランナーさん装備の商業理論が輝く局面です。
現業で最初に取り組むのは、現に営業中の各個店の自助努力を、街が目指すショッピングモールのテナントにふさわしい業容へ転換する、という方向でまとめること。
これがテナントミックス構成の第一着手でないと、後が続けられないはずです。

 こういう話をブログでだらだら続けても面白くも何ともないわけですが、言いたかったことは、「ショッピングモールに見立てて活性化」というのは、何をどうすることでしょう? と聞かれたとき、夢と希望のある話がきちんと出来る、相手をその気にさせるには、相当の理論武装が必要ですよね、ということです。

 「ショッピングモール」と口に出したとたん、以上のことは当然踏まえていることが期待されますね。

「理論の必要性」を痛切に自覚しているか否か?
中心市街地活性化の命運はここに掛かっているのですが・・・。


なるほどそうかもね、で。
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  • Author:進化する売場研究会
  • 【キラリ輝く繁盛店づくり】
    お客に見える店づくり―見える化をテーマに【個店の繁盛】から【商店街活性化】、【中心市街地の商業集積としての再構築】まで一貫した取組を支援します。
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