FC2ブログ

中心市街地に人を増やす?

 中心市街地に「まちなか居住」と言うことでマンションをどんどん建てる。
居住者が増えれば商業は活性化する、という、まあ、ありがちなお話ですが。

中心市街地に居住者が増えれば、
中心市街地を歩く人が増える
商店街にも出かけてくる
ショッピング客が増える
新規入居者増を目当てに新規出店も増える
というのが典型的な「人口理論」流の中心市街地活性化論ですが、そうはいきません。
大きな誤解が二つあると思います。

○その1
まちなか居住を推進したかったら、生活インフラとしての「コンビニエンスマート」の整備が先決でしょう。マンションだけ建ててもコンビニエンスニーズ対応型商業が充実していないと、
都心に住んでいながらデイリーの買い物は車で郊外へ、
という情けない生活になりかねない。
コンパクトシティのテーマの一つ、歩行圏内にコミュニティを構築することが出来ません。
(これはすでに「元気のいい地域」、マンションが続々建設される中心市街地で起きていることです。)

○その2
まちなか居住がどれくらいの期間でどれくらい増えると予測されているのか、ということ自体も興味のあるところですが、いずれにしても中心市街地の商業機能を活性化しようとする取り組みとではタイムテーブルが違い過ぎます。とてもじゃないが、中心市街地活性化は、まちなか居住の進展に依存するような時間的余裕がある問題ではありません。

さらに、所要時間はカッコに入れたとして、居住が増えるのは結構なことかも知れませんが、居住さえ増えればその結果として中心市街地型商業が活性化する、などということはありませんからね。
 中心市街地所在の商業の業容及びキャパは、まちなか居住が進めばその人たちの消費出の受け皿機能を受け持てば何とかなる、というような話ではない、ということはこれまでも繰り返し述べて来たところですが、今一度、あらためて確認してください。
 それでも「人口理論」で行くという人は、まちなか居住がしっかり進んだが商店街は活性化できなかった、という事例はとっくにに出ていますからチェックされたらどうでしょうか。
そうそう、先に書いた「コンビニエンスマート」は整備しておかないとせっかく開発したマンションが売れないかも知れませんからね。
もし、TMOでマンション開発などと考えておられるところがあれば、コンビニエンスニーズの買い物行き先が「まちなかに」きちんとそろっているかどうか、まずそちらを考えてみる、もし不十分ならこちらを整備することが先決ではないでしょうか。
そうすると「中心市街地原住民」も助かります。
 中心市街地、スーパーマーケットが撤退、居住者は商店主を始め郊外のSCとコンビニで買い物をまかなっているような居住環境にあるところが、居住促進などとは片腹痛いのです(笑

○風が吹けば桶屋は儲かるか

風が吹けばほこりが立つ、に始まって、
ネズミが増えて・桶をかじる 
桶の修理・買い換え需要が増え
桶屋が儲かる、
・・・というご存じ話。

 人口が増えれば商店街が活性化する というのも全くよく似た話でありまして。
人口が増える
(人は買い物しないと生きていけない)
近くに商店街がある
新人口が商店街に買い物に行く
商店街が繁盛する
・・・というお話です。

※買い物する人の法則
その1 商 品
①売られていないものは買うことが出来ない
②複数売られていると選択しないと買えない

その2 買い物行き先
①売ってる店がないと買い物できない
②複数あると選択しないと出かけられない
を前提に考えれば、
①需要側:商店街の近くに引っ越してきた人が商店街で買い物をするとは限らない。
②供給側:新人口を対象に商売替えしようと思ってもどう変えたらいいのか、分からない。
人口が増えたからといってそれが原因で商店街が活性化するということはありません。

では、新しい人口をねらった新規出店はどうか?
時と場所によっては成功するでしょうが、
①地元人口をねらえばほとんどが「コンビニエンスニーズ」対応型になる。
これでは中心商店街のキャパは埋められない。
②広域集客をねらう店が単独で出店すれば孤軍奮闘、アクセス不備にたたられるから敬遠される。
なかなか全体に波及する、とは行きません。
 中心市街地に人口を増やせばとか、人通りを増やせばとかのアイデアは、「風が増えば桶屋が儲かる」に等しいレベルかも知れません。
実際に自店を繁盛させなければいけない人は人口理論などに依拠しないよ~に、といってもなかなか効き目がないのは、有効/無効というレベルではないところで「人口理論」を選択しているからかも知れません。
 人口と買い物客、算定基礎はどちらも同じ生身の人間ということで短絡させがちですが、これは本来全然関係のない概念だと考えた方がよろしい。

○「人口依存理論」は活性化の敵(笑

 個店にとって:
うちの街は人口が少ない。(これは人口50万以下の街の人で「人口理論」を信じている人たちが必ず口にすることば)
いろんな人が少しずつ住んでいるから、売り上げを作るためには、
①いろんな人向きの商品をあれこれと
②少しずつ在庫しないといけない
③メーカー、問屋も「多品種少量」と言ってるし
ということで、
④狭い店内にめいっぱい、在庫を並べます。
そうしますと、誰から見ても
⑤いろいろあるけど、私好みは少ないなぁ という店になってしまいます。おまけに
⑥ありとあらゆる場所に在庫を詰め込んでいるため、商品選びが大変です。そこで買わずに退散する口実として
⑦「商品はこれだけですか?」と聞いたりします。さあ、大変。
⑧これだけ詰め込んでいるのに「これだけですか」だって! これでも足りないのか・・・、と店主さんは意気消沈・・・。

 そこへコンサルタントとか称するど素人(takeoとか)がやってきて、「什器を減らして接待用のテーブル・いすを置け」などとエラソ~に言ったりしますと。(ホントに言うんですよ)
なにを、このど素人が! うちのお客は今でも在庫が足りないと言ってるんだよぉ!大体おまえの話は人口の多いとこの話なんだよ、こんな人口少ないとこじゃ通用しっこないんだ、だいたいそんなことも分からないでよくコンサルタントとかいってられよなぁ、このボケぇ!。
と考えられたのかどうか知りませんが、なかなか什器・在庫減らしには頑強な〈て~こ~せ~りょく〉があります。

 何をおっしゃるやら(笑
①「商品、これだけですかぁ」っつ~のは「気に入った商品が無いから、買わずに帰るけど、悪く思わないでね~」と言われれてるんだろ~がぁ! (笑
②だいたいだなぁ、狭い店内にぎゅ~ぎゅ~在庫を押し込んでおいてだなぁ、それをお客がぜ~んぶ見てくれるとでも思ってるのかぁああああ!
③持ち越し在庫の陰に新商品が隠れてますって。何だ、全店、去年の在庫を2階から降ろしてきただけじゃん とか思われてませんかぁ(笑
 ということで、人口相手に商売しているお店は、こ~ゆ~羽目に陥ってしまいかねません。

 商店街の場合。
①人口が少ない上に郊外にSCその他出てきて、人通りが少なくなった。
②昔、繁盛していたころの人通りは半端じゃなかった。人通りさえ増えればまた繁盛してみせる ということで。
③中心市街地に住む人が増えれば人通りが増える
④中心市街地に会社が増えれば人通りが増える
⑤中心市街地に学校・病院・市役所・県庁・首都・国連本部その他何でも誘致すれば人通りが増える
⑥イベントをすれば人通りが増える
ということで、力の及ぶ限り頑張ってみるわけですが、
もともと「買い物行き先」としてのリストからハズされたから、買い物客が来なくなっているわけですから、人が増えた、人が歩いた、ということで活性化するはずもありません。

 にもかかわらず。「人口依存」派のみなさんは。
「わ~、これでもまだ人口が足りない!」といつまで経っても人口のせいにする。
あのさ、郊外のSCってそ~ゆ~泣き言を言いながら出店してきてるんですかぁ?
 ということで、小売業は人口相手、人出・店前通行量相手の商売だと思いこんでいる「人口理論」派は、自店・まちの業績不振を自分の力ではど~にもできない人口や通行量などのせいにして、他力本願、自分の店のシャッターの内側は「不可侵」となっている。
実はこの「不可侵」と言うところに「人口理論」蔓延の秘密が隠されているのではないか?
そうそう、「人口理論」派の起死回生の策、コンパクトシティについては、ちょっとこちらをみてください。
http://www.quolaid.com/cgi/j-forum/wforum2.cgi?no=1246&reno=1242&oya=1242&mode=msgview&page=0

では次に。
このような実効力のない「理論」に基づく考え方が、なぜ現場で勢いを持っているのか? 考えてみることにします。

○ 長 所 
「人口理論」、流布し支持されているについては、それなりの理由がありますね。もちろん。
そうでなければ「そろばん」を弾くのが商売の商店主方に受け入れられるハズがない。
その最大の要因は、
「波風が立たない」ということでしょうか。
 たとえば、売れないのはあなたの店のあり方がお客のニーズとミスマッチを起こしているからだ、と言われたら「なにを!」むかつく人がいることでしょう。特に「人口が少ないから売れない」と考えている人は)
こちらは一般論で言ったつもりが、ある人から自店がけなされた、と受け取られたり。よくある話です。

 商店街は地縁関係、好きでも嫌いでもずう~っといっしょに暮らしていく宿命?ですから、波風は立てない、というのはとても合理的な処世だと思います。
しかし、それは商店街という好立地でずうっとおいしい商売を続けていける、という条件があってはじめて成立する処世ではないでしょうか。波風さえ起こさなければここでおいしい商売が続けられて一族安泰だ、ということがあってはじめて、波風は立てない、ということが合理的な選択になります。
商店街全盛時代、波風さえ立てなければ商売繁盛は約束されていましたからね。

 成立条件が無くなっているにもかかわらず、いったん出来上がった不文律は自分からはなかなか退場しません。
はじめは合理的選択、やがてならい性となった「波風を立てない」というライフスタイルは、成立の根拠が消滅した後も自立自存しています。状況は変わり・繁盛は危うくなってもライフスタイルは残存、事情はどうであれ波風は立てない。

 そうしますと。
商店街活性化に取り組むにあたっても「波風は立てない」ということが、最高とまではいかないにしても、結構重たい規範になる。
活性化にどう取り組むか、という論議の最中に波風防止を念頭に置けば、「個店の責任だ」などという〈暴言〉はとうてい口に出せませんん。
いきおい、人口のせい、通行量のせい、という考え方が支持される、ということが考えられます。

 多くの出席者にとって、会議のテーマの背後には常に、「ただし、波風を立てないこと」が潜んでいるのではないか。「活性化策の案出」においても、ついつい、この「波風防止」原理が優先してしまう。
そうしますと、結果不透明な新たな挑戦より、結果見え見えの前例の方がまし、ということも起こりかねません。

ここに「人口理論」につけ込まれる大きな弱点がある。

「波風防止」という原理原則を基準にすると、「人口理論」は大きな長所を持っています。どれだけ強調しても出席者の誰一人として、気に障る、むかつく、ということがありません。これは大きな長所ですね。
「人口理論」を唱えている限り、けして波風は起こりません。
「違うだろう」と感じている人がいるのですが、大勢は「波風反対」がいやと言うほど刷り込まれており、たとえ意義を唱えても同調を得られ、大勢が覆る可能性はきわめて低いでしょう。
どうせ発言したところでさざ波が立ってそれでおしまい、と予測がつ来ますから、あほらしくて発言する気になりません。

 「波風防止」を前提に活性化に取り組む場合、人口理論は大変通りがよろしい。もちろん「イベント路線」も同様です。イベントについては「イベントに合わせて各店ではこれこれこういう取り組みを」などという指令は当然御法度。
「みなさんはもちろん商売のプロ、人集めは組合で取り組むので集まった人を自店のお客にするのはみなさんの腕ですよ」ということでしゃんしゃん。

今日の会議も波風なく終わったな~、と。

 効果が無いことが明々白々となっている「人口理論」ですが、いつまでも商店街に残存しているについてはこのような事情が考えられますね。


○空気が支配する「波風禁圧」風土

 「人口理論」で取り組んできたが、成果は上がりませんでした。
もはや、繁盛=自店のレジがじゃんじゃん音を立てる、という状況を作り出すためには「相当」のことをやらなければならない、というところまで来ました。
波風が立つことにびびってばかりではお店の存続が危うい。
「波風防止」と「商売繁盛」、両立が難しくなっています。

 一時的に波風が起きたとしても、「商売繁盛」への道を探るのか?
商売繁盛を危機にさらしても「波風防止」を優先させるのか?

 ところが、そこで考えなければならないのが「空気」というやっかいな存在です。
「波風禁圧」、「孤立」を極端に嫌う風土においては「波風禁圧」「大勢に従う」という不文律が生まれ、支配します。
様々な発言が交わされるに先だって会議の「空気」が決まっている。
結論はもちろんまだ決まっていませんが、「空気で決まる」ということを原理原則にする、ということは暗黙のご了解です。

 「空気原理」には「何が言われたかより、誰が言ったかで話は決まる」という〈法則〉がありまして、つまりは「長」が何を言うか、ということですね。
だって、長の発言に逆らえば即「波風」ですからね。これは「空気」に逆らうことですから(発言内容の検討は抜きで)意見そのものが無かったことにされてしまったりする。
というような経験を2,3度味わうとたいていの人がもういいや、となってしまい、発言無し、出席無し、ただし決まったことには従いますんで、ということで、繁盛実現に向けて切迫しているにも関わらず若手が活動を断念してしまう。
これは厳しく・寂しいことですね。

 「波風禁圧」という空気の支配をうち破ること。
この空気の存在で利益を得ている商売人は一人もいないわけですから、空気を打破する道はあるはずです。


○ 長さんの発言
 では長さんは心おきなく自由に発言できるのかと言えば、もちろん、そんなことは全然ありません。
「波風禁圧」という暗黙・鐵のオキテは他の誰よりも長さんを囲繞しているのでありまして、長さん第一の責務は組織に波風を立てないこと。
したがって発言の多くは前例踏襲か、新しいことなら大勢を見極めて、ということになる。
大勢を見極める場合も基準は「波風禁圧」であり、けして大勢=多数意見が採用される、というわけではありません。大勢=「しこりを残さない」ことが第一の基準。
多数意見であっても「波風」が立つようなら押さえ込まなければならない。

かくて。
さまざまのレトリックが用いられます。
http://www.quolaid.com/library/mgbn04/mg040610.htm
 仮にも一組織の長であり、組織については日頃から人一倍、三倍四倍考えておいでです。各種会議にも参加して情報は相対的に豊富。商店街の仲間の店の事情もよく把握していらっしゃる。
昨日と同じことをしていたのでは明日は来ないと言うことも重々承知しているのですが、「波風禁圧」というオキテがある。
長たるもの、これまでの経験で「波風」発生のダイナミックスはいやと言うほど分かっています。

 長さんが「波風禁圧」というオキテに縛られている限り、組織が新しい試みに取り組むということはあり得ません。
長さん自身の意見なんか、「波風」が懸念される場合は真っ先に自制されますからね。このままでは先がない、と分かりつつ・・・。
かくて、商店街・本日も波風無し! 

○これではならじ

 活性化への取り組み、取り組めるところはすいすい前進します。
たとえば、商人塾に取り組んでおいでの商店街のみなさんから「人口理論」など聞いたことがありませんし、長さんや長老さんから「時機未成熟原理」その他の鉄槌が下されることもありません。

もちろんここまで来るについては、いろいろと難儀があったかも知れませんが、とにかく、何でも言ってOK、という組織風土は気持ちがいい。
私など、どこの商店街でもおおむねこういう状況なんだろう、とか思いこんでドジったりするんですけど(笑

○閑話休題。
突破の方法については私などより商人塾を実施されているところの長さんが実践者、話が早いと思います。メル友になるというのも一案ですね。
ここでも質問できるかもです。
http://15kai.quolaid.com/cgi/wforum/wforum.cgi

当社が考える「呪縛を突破するの法」については、この後書き継ぎます。というか、これはモロTMOフォーラムのネタですから、続きはあちらに移します。


○自縄自縛
 商店街によってはまさにこういう状況にあるところも少なくないかも、と思われます。
誰もけして望んでいないのに、あたかも「現状維持」を望みつつかののように、従来通りの事業に取り組みつつ、こと志と違っていっそうの空洞化へ進んでいる・・・・。
実際のところは、商店街の店主・誰一人として現状維持など望んでいないはず、みんな業績向上に向けて何とかしたいと思っているハズです。ところが店と街の実際は・・・。
 誰も望んでいないからこそ、いま採用している道を阻むことが出来ない、という逆説が成り立っているかも知れません。

 このあたり、今回初めて書いてみましたが、「人口依存理論」をかついでいるのはバカ、ということであれば、バカに店づくりの転換が出来るはずがないのでありまして、当社提唱のラグジュアリィな店づくりは机上の空論に終わります。
「人口理論」がなぜまかり通るのか、それが目的合理的な選択であることを理解しておかないと、「転換」に向かう意欲の根源が見あたらないことになります。これは、@商店街の味方のみが発見できる〈根源〉かも知れません。とゆ~か、商店街でふつ~に話していると分かることなんですけど。
 さて、もしだらだらと書き連ねて参りましたこういう状況があるとすれば、「まず商店街が態度を明確にしろ」「何がやりたいのかはっきりしろ」というのは、期待している「行動する商店街」を作り出す方法としては効果があるとは言えないようですね~。
 中心市街地立地の商業は、昔から「まちなか居住者」のニーズに対応することだけを事業目的として立地しているわけではありません。広範囲に居住する人々の「買い回り型ニーズ」を標的に形成されてきたのが中心市街地型商業・専門店群です。
この広域来街機能を再生させる(これが中心市街地活性化の最大の目標です)には、広域に住む人たちが、郊外に乱立するショッピングセンターを横目に、わざわざ・買い物目的で・中心市街地までやってくる・「ショッピングの場」 を実現しなければならない。
これは、そのつもりで本気になって掛からないと実現できない大目標、とうてい、「人出が増えれば何とかなる」というレベルのお話ではありません。

納得出来た人は、人出万能・人口理論派のお話などにはこれを機会にきっぱり絶縁、正しい(笑 活性化への道に一歩踏み出していただきたいものです。

コメントの投稿

非公開コメント

-
最近の記事
最近のコメント
最近のトラックバック
カテゴリー
ご案内
こちらは、コンサルタント・ファーム、有限会社クオールエイドのホームページの別館です。 商店街・中心市街地活性化関係の業務を中心に展開しています。 ご利用法について。 当ブログには、当該部門について、他では入手困難な情報をたくさん提供しています。 「ブログ内検索」で抽出、ご利用ください。 各種掲示板、ホームページ過去記事などは左欄の目次からアクセスできます。 引き続きよろしくお願いいたします。
プロフィール

進化する売場研究会

  • Author:進化する売場研究会
  • 【キラリ輝く繁盛店づくり】
    お客に見える店づくり―見える化をテーマに【個店の繁盛】から【商店街活性化】、【中心市街地の商業集積としての再構築】まで一貫した取組を支援します。
ブログ内検索
アクセスカウンター
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

リンク
月別アーカイブ