中心市街地活性化への道

中心市街地活性化法のスキームによる中心市街地・商業街区の活性化は、法制定以来20年にわたって取り組まれていますが、ご承知のとおり、未だに中心市街地活性化=街区全体の「経済活力の向上」の実現に至る道は開拓されていません。

新聞報道では、二兆三千億の巨費と10年の歳月を費やしたにもかかわらず、目標の達成にはほど遠い状況が報じられています。
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ことここに至っては、あらためて中心市街地活性化法の目的、取り組みのスキームについて確認し、実際の取り組みが果たして法のコンセプト、スキームに忠実に計画~実践されているのかどうか、吟味してみなければならない。その結果、取り組みに不具合があれば改革改善しなければならない。特に、取り組みの現状を鑑みれば、その吟味はあれこれ個別の事業や目標レベルでは無く、コンセプト~スキーム全体の理解―取り組みのパターンまで剔抉されなければならないと思います。

そもそも『中心に市街地活性化法』は何を目的に作られたのか。
その目的はどのように達成することになっていたのか?

『中心市街地活性化法」早わかり:
中心市街地:都市の旧中心部の商業街区
活性化:中心市街地・商業街区の経済活力の向上
方  法:当該街区を一個のショッピングモールに見立てて再構築する
再構築:タウンマネジメント
ショッピングモール見立て:ショッピングモールのうち、中小テナント群で構成されるモール部分に見立てて「コンセプト主導の商業集積」として再構築する
モール:中小個店群による業種揃え・店揃え・POP揃えの最適化・・・テナントミックスマネジメント
再構築:既存個店群の業容改革
業 容:品揃え・サービスミックス・店舗環境の三点セット

『中活法の基本方針』では:
中小小売商業群の競争力の根幹は【業種揃え・店揃えの最適化」とされています。
言い換えれば中小個店は、店揃えすなわち商業集積への所属を前提に成り立つ事業だということですね。
商店街と個店は持ちつ持たれつの関係にあります。
このことは商店街とそこに立地する個店群との関係に限られたことではなく、商業集積一般と中小売場一般との関係です。
特に近年は、ショッピングモールにおける【核店舗】の集客力が陳腐化しており、モール間競争はもっぱら「どちらがモール部分がお客にとって魅力的か、を巡って繰り広げられています。
標的とする消費購買行動の標的として最適の店(POP)揃え=テナントミックス、モールで過ごす時間を堪能させりサービスミックス、同じく快適な環境ミックス。商品、サービス、環境の三点セットを三位一体、バランスよく構築して提供する。条件の変化に対応してたゆみなく変化改善を続けることで来訪目的への最適性を維持し続けること。
これが集積間競争の現実、単に売り場面積の大小で決着のつく話ではない。

テナントミックスは、テナントリーシングで終わる話ではありません。
モールを運営するマネジメント企業にとってテナントリーシングの完成は業務の終了ではなくスタートです。
参集したテナント群にモールの一員としてのコンセプト整合性を維持し続けてもらわなければならない。
これがモールのマネジメントであり、モールの一体性を維持するgために、テナントの店長以下、スタッフの知識・技術教育もモール運営会社の業務です。

中心市街地がモール見立てで再構築するというのは、唯一の活性化可能な方向と方法です。
中心市街地・商業街区の持続可能性御再構築=経済活力の向上(すなわち増収増益)を目的とする取り組みは、言うまでもなく、広域商圏において、あまたの競合と比較、相対的に優位を占めうるポジションでかつ、中心市街地・商業街区の現有潜在力で実現可能な商業集積としてのコンセプトを発明、これを導きに商業集積として再構築する。
このプロセスの工程表が中心市街地活性化基本計画、推進方式はタウンマネジメント、というのだ中活法の基本スキーム。
これが掛け値無し、中活法的商店街活性化のスキーム。

TMO Q&A は中心市街地活性化に取り得組む上で必須、スキームの実践部分はここにあるので、Q&Aは自家薬籠中のものにしないと中心市街地活性化、特に経済活力の向上に関する実務(基本計画の作成を含む)の推進、成果の獲得は不可能と覚悟すべき。
TMO

次に「モール見立て」tるいて。
一見難しそうですが、実際はとても簡単です。
商店街立地で将来にわたって繁盛したければこの方向と方法しかない、という個店レベルの売れる売り場づくりと広域商圏において商店街が自力中心で作り、維持できる商業集積としての在り方は一直線につながっています。
繁盛したければ、商店街が目指す商業集積としての阿智方を実現する取り組みに参加しなければならない、
参加することが唯一商店街立地で持続可能な個店経営の道。

商店街が広域商圏で繰り広げられる集積間競争の中で持続可能な商業集積としての役割は何か?
これを間違うと活性化は必ず失敗します。

佐賀市のエスプラッツ、青森市のアウガなど中心市街地活性化を牽引する『核店舗」として整備された大型商業施設が立ちゆかなかったのは、中活法のスキームが示している『街を一個のショッピングモールに見立てる』というアプローチを無視したため。
商店街、大型店が一体となって実現を目指す商業集積としてのコンセプト不在、商店街各個店の転換を導くモールのコンセプト不在、さらに当の大型店自体のコンセプトも未定のまま整備された大型店ですから、広域商圏内に単独立地している雑居ビル、という代物ですから、業績低迷、退出は必然的な成り行きでした。

中心市街地が目指すべき商業集積としてのコンセプト、ふぉの酔うな消費購買行動を標的にテナントミックスを行t区sなければならないのか、簡単に述べておきます。
既にお気づきのとおり、多種多様な商業施設、集積が競争の渦中にある広域商圏、中心市街地が担うことができる集積としての機能は自分勝手に決めるわけにはいきません。(決めてもいいのですが、それではエスプラッツ、アウガと同じ道をたどることになります。

(続く)

スイミー
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