空き店舗活用と商店街活性化

商店街活性化のキモが「業種揃え・店揃えの最適化(以下「売り場揃え」という)」であることはなかなか共通認識にならない。
それも単に商店街で欠けている業種店を補助金を使って空き店舗に誘致する、ということでは無い。
集積間競争のまっただ中で商店街を商業集積として持続させる=商業集積としての機能を再構築することが目的であり、そのためには、あらためて商店街が広域商圏で担う商業集積としての機能分担を定義し、その機能を十分に発揮するために必要な「売り場揃え」を実現しなければならない。商業集積とは、中小の売り場が集まって特定のショッピング(+ビヨンド)についてワンビジットで目的を果たすことが出来る「手なのtミックス」を構築している商業集団のこと。

自然生長的商店街が商業集積に転換するには:
1.商業集積としてのコンセプトを定める
2.コンセプトを実現するテナントミックスの最適化に取り組む
3.テナントミックスの担い手を確保する
4.担い手は既存個店売り場と空地空店舗に誘致する新規参入売り場
ということだ。

重要なことは、中小個店は個別では集客が難しいこと。
商業集積に所属することは中小個店にとって戦略的課題である。
商店街立地の場合、自分たちの自助努力を組織化して問い組む集積としての再構築という上位目的の実現に参加することで集積へ参加という課題に取り組むことになる。

一方、商店街活性化を都市経営上の重要課題と位置づける自治体にとって、「売り場揃え」は活性化の成否を左右する戦略的課題である。「売り場揃え」の担い手は上述のとおり、業容転換に取り組む既存個店群と空き店舗を利用する新規参入店舗である。
都市が本気で商店街活性化を目指すなら、その取り組みの中核となる事業は「売り場そろえの最適化」で無ければならない。
他の商業集積との間に棲み分けを可能にするコンセプトを掲げ、それを売り場そろえによって実現して行く、という取り組みにあっては、既存個店群の協力は最優先だ確保しなければならない課題である。

しかし、現在、残念なことに既存個店群の売り場そろえの参画を促進する施策はほとんど講じられていない。
空き店舗への出店が支援対象になるのは単に空き店舗を利用することが目的では無い。そんなことなら空き店舗のオーナーの仕事だ。
補助対象になるのはその活用が商店街の商業集積としての再構築に貢献する内容で取り組まれる場合に限られる。
すなわち、商店街全体の「売り場そろえの最適化」に貢献する内容で空き店舗への出店が行われ、その結果、商店街温床牛集積としての充実が向上する場合に限り補助対象とすべきである。

一方、「店揃えの最適化」という課題に空き店舗以上に重要な役割を担っているのが既存、営業中の個店群である。
既存個店の売り場は、シャッターの外側の施策の成果を吸収受容することができないレベルにあることは、施策の成果が個店顧客の蓄積として実現できないことに明白である。既存個店群はその売り場を運用するために必要な知識・技術を持っていない。
このままでは、商業集積としての再構築の担い手としての役割を果たすことができない、という状況に陥っているのが既存個店群の実状である。集積としての再構築の担い手、主役としてその推進音源動力に位置づけるなら、その売り場の「売れる売り場」への転換を推進することで担い手としての力量を修得させなければならない。

この取り組みを既存個店の自助努力に任せることは出来ない。
活性化策としての通行量の増加に取り組むに当たって、組合が取り組むのは来街者の増加、増えた店前通行量を時点のお客にするのは個店の仕事、と役割分担をしてきた結果、個店のお客増えず脚気として通行量の増加も実現できなかったことを想起すれば思い半ばを過ぎるというものだ。

一部の都市では空き店舗の活用が上目的抜きで推進され、こともあろうにそれがテナントミックスサポートと位置づけられ、上位コンセプト抜きで空地空店舗の「活用」が進められ、成功事例と賞賛されているケースもある(日南市油津商店街など)
これらはいくつもの錯誤が積み重なった結果であり、上位目的としての「郊外型商業集積群と棲み分けを可能にするコンセプト」抜き、既存個店群の業容転換の取り組み抜きで空き店舗活用が中心市街地活性化の実現を牽引することはあり得ない。

商店街活性化には、
1.商業集積としての再構築を導く商業理論
2.再構築の取り組みの論理
3.個別商店街・中心市街地レベルの戦略
という、理論―論理―戦略の三点セットが揃っていないと商店街を活性化することは出来ない。
さらに、もちろん、既存個店・空き店舗への新規参入を問わず、「売れる売り場づくり」の知識と技術を持っていることが大前提になる。

空き店舗利用の支援よりも既存個店群の「売れる売り場づくり」への支援こそが喫緊御課題であることを理解しなければならない。


商業理論と商店街活性化

商学=商業について体系的に理解し、研究する学問では、小売業がその機能を果たすために不可欠である、顧客と相対する場所=「店舗」についての研究がほとんど行われていません。
売買接点というレベルで見れば、ネットの店舗もリアルの店舗も「それを備えていないと売買接点としての役割を果たすことが出来ない=営利事業として成立しない」いくつかの機能があります。さらにリアル・実店舗には業種業態、立地や規模を問わず、共通する機能があります。
この考え方・商業を理解する方法は、小売業の実務からは出てこない、商学、商業学がその任務として解明したなければならない問題ですが、まが解明されていません。

大店法時代、量販店の出店調整では商学、経済学の研究者が多く招聘され、対応策を講じることに貢献することが期待されました。対応策を考えるには、売買接点としての量販店の事業機会、業容.特徴を明らかにすることが第一の仕事ですが、これは地元商業者の手に負えることではません。
学識経験者に期待されましたが、ほとんど期待に応えることは出来ませんでした。売買接点=売り場を説明する理論が無かったからです。

以来、今日まで商学方面から売買接点についての理論的な解明は行われていません。「商業集積間競争」が言われますが、その内容の説明は誰もしていません。
商店街活性化と言えば、集積間競争のさなかで持続可能な章牛集積として再生するには何をなすべきか、という課題に適切な解を作り、実行することが必要ですが、実践の方向と方法は提案されていないまま。

商業理論が不備なため、商店街活性化の方向を方法が分からない、これが商店街・中心市街地活性化が迷走している原因、どうすれば頑丈から脱却出来るのか?
全国の商店街が直面している課題ですが、この課題を理解している関係者はきわめて少ない。
これも理論が整備されていないことが原因で起きていることです。

商学だけでは無く、経済学、経営学、都市計画など関係方面でもこの問題を提起する人はいませんね。
商業者、商店街としては座して提起されるのを待つ、というわけには行きませんから、立ち上がらなければならない。

「運動としての商店街活性化」が必要になっています。
その立ち上げについては、稿ををあらためて論じます。

通行量は疑似問題?

活性化の目標に「通行量の増大」が掲げられるが、その前に
「通行量はなぜ減っているのか?」考えて見るべき。
なぜ減ったのか? 
来街客が減ったから。
なぜ減ったのか? 
他に買い物行き先が増え、そちらの方が自分に合っている、と思う人が多くなったから。

つまり、後発の商業施設と比較して「商店街は買い物行き先として使わない」とする住民が多くなり、その結果として通行量(顧客)が減少している。通行量減少は、問題そのものでは無く「問題が起こった結果」だから、通行量減少を問題と捉え、増加を目指しても客数減、減収減益という商店街立地共有の問題は解決しない。

それどころか、単純に「通行量」を増やそうとしても増やすことが出来ない、というのが「活性化=通行量増加」路線が辿り着いているところ。
「空店舗」も問題では無くその結果だから,単純に出店者を募って埋めても持続出来ないケースが多い。

「商店街活性化」が取り組むべき問題は、通行量増加でも空店舗減少でも無い。
「もの余り・店あまり」という時代背景において、多種多様なチェーン店に占拠されている商圏で「買い物の場」として存続するにはどのような「買い物の場」として再構築すべきか、という問題。

商店街実態調査(アンケート)では、問題として「通行量(来街客)の減少」、「空店舗の固定化」が挙げられる。これらは問題の眼に見える側面、氷山の一角、可視部分であって問題の全体では無い。
問題は買い物行き先としての魅力が(比較対象と比べて)劣っているということ。ここを外すと解決策が間違ってしまう。

立地する各個店は、それぞれその力量の及ぶ限りで努力しているが、後発の諸施設と対抗してお客を維持・創出していくノウハウを持っていない。これまでノウハウを取得する機会は無かったし、個々にノウハウを作って行くことは不可能に近い。
これは商店街組織が自分の課題として取り組む以外に方法が無い。
商店街活性化とは、商店街ぐるみでお客を維持・創出していくこと。
必要な課題を設定し取り組んで行くこと。

問題は,お客に買い物行き先として使ってもらえる、信頼される売り場を作って行くこと。
まずは既存の個店群が増収増益を目指して売り場の改革改善に取り組む方向と方法を決定し、必要な取り組みを構築すること。
これが商店街を商業集積として維持するために取り組まなければならない問題。

個店売場の改革改善なくして商店涯の活性化無し、
商店街の商業集積としての命運は立地する個店群の浮沈、顧客の支持如何に掛かっており、それはとりもなおさず、売り場の出来具合によって決まること。商店街を活性化したいなら、陳腐化している個々の売り場を何とかせよ。←これが取り組むべき問題。

個店と商店街の課題:
〇個店は増収増益・顧客の維持・増大・売れる売り場づくりが課題だが,\知識と技術を修得する方法がみあたらない。
〇商店街は商業集積としての顧客吸引力を強化しなければならない。「業種揃え・店揃えの最適化」の実現には、既存個店の売り場運営能力の向上が課題。

と言うことで、商店街活性化究極の課題は、通りに「売れる売り場を並べること」であり、そのためには、まず既存個店群の相対的に陳腐化している売り場を「売れる売り場」に転化していくことが必要。
個店の繁盛実現と商店街の商業集積としての再構築はコインの両面。

「売り場の問題」をスルーして、通行量増大策=集客イベント、マンション建設、非物販集客施設の設置等に取り組んでも、街区内を回遊する目的は提供されないので商店街の通行量(回遊客数)は増えない。
空店舗にテナントを誘致しても既存個店群と相乗効果を発揮出来ず、経営維持は難しい。

商店街活性化は、商店街を買い物行き先として選択する顧客を増やし維持すること。「もの余り・店余り」という状況で取り組み、成功するには問題を的確に設定し、最適の解決策を考え実行しなければならない。
通行量や空店舗は実は本当に解決すべき問題では無い、「疑似問題」ではないでしょうか。

商店街活性化、実現への第一歩は売れる売り場づくり。
テーマは「品揃え」でも「おもてなし」でもなく「お客に見える売り場づくり」。
その趣旨はブログ内検索でどうぞ。
なお、異論反論質問等コメントいただくと有り難いです。

商店街活性化ダメダメ三点セット

理論を持たない商店街活性化は、先行事例の見よう見まねですが、先行事例の始まりは、商店街に対するアンケート調査の結果だったりするわけで、空き店舗活用事業のスタートは、空店舗が埋まらずに困っている、空店舗さえ埋まれば活性化出来るのだが、という商店街の要望に応えて創られた補助制度、成功事例というのは補助金を利用して空店舗を活用しようとした事例。空店舗を埋めたら街が活性化したかと言えば、もちろん、そんなことは無いですね。

商店街活性化の三大事業といえば:
1.通行量を増やす
2.空き店舗を減らす
3.販売促進イベント
と決まっていますが、事業に取り組んだ結果、事業終了後に
通行量が増えた
空店舗が減った
増収増益が実現した
ということはありません。

さらに、個店が取り組む三大集客事業
1.まちゼミ
2.100円商店街
3.一店逸品
の三点セットも、事業に取り組んだ結果、
プロパーの商品が売れた
新規のお客が増えた
増収増益が実現した
という話は一切ありません。

今さら言うまでも無く、取り組んでいる人はみんな知っていることですが、それなのにどうしてこりもせずに続けられ、後続商店街が現れるのか?
謎ですね。

商店街に問題を解決する=
1.問題を発見し定義する
2.解決策を考える
3.実行する
4.結果を評価する
という仕事の方法がありません。
この方法では、「問題を定義する―解決策を考える」という作業に「商業理論」が必要ですが、商店街は理論を持っていませんから、目に映ったものが即・解決すべき問題になる。
通行量、空店舗、客数減等々。
解決策も単純に、
通行量→増やす、空店舗→減らす、客数→集める(販促)
という様に打てば響くというか、いきなりと組んでは失敗する、ということの繰り返し。しかし,通行量が減っているのは事実で有り、増やそうとするのは当然のこと、失敗したら別の手を考えよう、と言うことで、「通行量を増やす」という課題を疑うことは無いですね。
空店舗もそうですし、客数も同じです。

なぜ通行量は減ったのか?
なぜ空店舗は埋まらないのか?
なぜ客数は減ったのか?
問題を突き詰めて考える前に、解決策をだしてしまう。
大店法の当時から全く変わらない、「思考プロセス」を省略した問題解決法。

本当の問題はどこで起きているか?
「ショッピングの場」である個店の売り場の業容(品揃え・提供方法・環境)は,今どきのショッピングに慣れている都市住民に「ショッピング行き先」として評価・支持してもらえる内容を維持しているか?
問題は、個々の売り場で起きており、その結果としての客数減、通行量減、空店舗増であることを理解すれば、「対象療法」で済むという考えは出てこなかったはずですが・・・。

個店の売り場、その集合としての商店街の「ショッピングの場」としてのあり方が原因で様々な問題が起きているのだ、ということを理解すれば、通行量や空き店舗、集客イベントなどに集中することは無かったと思いますが・・。

指導支援に当たる専門家、学識経験者さん達もまったく指摘せず、中心市街地活性化基本計画にも一言も書いてない。
いつまで経っても自分たちの店を「お客に支持される・売れる売り場」に変えて行く取り組みが始まらないのはそのためですね。

対象療法的三点セット:
商店街=通行量・空店舗・集客イベント
個 店=まちゼミ・100円商店街・一店逸品
は、どんなに上手に取り組んでも「ショッピングの場」としての個店売場、その集積としての商店街の機能を充実させることは出来ません。
いくら取り組んでもお客が増えないのはそのためです。

商店街・個店の取り組み三点セットは、やってはいけない取り組み、直面している問題を解決出来ない取り組みです。

『無い無い尽くし』の基本計画

中心市街地活性化基本計画、通行量、居住人口、空き店舗数などを達成すべき数値目標として各種事業を計画・推進されています
ご承知のとおり。
最近計画期間が終了した計画のフォローアップを見ますと、数値目標の達成の有無に関わらず、経済活力の向上を実現出来なかった、と報告するものがほとんどです。
平成10年以来の取り組み、どうして成功事例が出ないのでしょうか?

実は,既存の基本計画には共通して『これを無視してはダメ』という項目をいくつも無視して作られています。
どういう項目かといいますと:

1.広域における競争環境の無視
2.中活法のスキームの無視
3.既存個店群の現状と課題無視
4.理論・技術の不備無視
5.工程表無し
という様に、1項目でも落としたら計画が危うくなる重要項目をズラリと落として作られています。

そして計画されているのは,ソフト・ハードの:
1.通行量の増加のための事業
2.空店舗の減少のための事業
3.販売促進のための事業
ということですから、これでどうして中心市街地の経済活力の向上=商店街の活性化が実現できるでしょうか?
実現できないのが当然ですね。

一部では「もはや商店街は活性化出来ない」としたり顔の人たちもいますが、上記のような取り組みであることを知らない、間違った取り組みに取り組んだ結果として失敗している、ということを理解しない訳知り顔ですね。

我々は一貫して商店街は活性可能である、としてその方向と方法を提起しています。
ご存じ・「コミュニティモールプロジェクト」です。
各地の実践と並行して、【商店街活性化の選択肢】としての提案をしていきます。
興味のある人はホームページからメールでどうぞ。

商店街はなぜ活性化できないのか? 国の認識

『中心市街地の活性化を図るための基本的な方針』
『中心市街地活性化法』に基づく取り組みの基本を定めたもの。閣議で決定されています。
一般に法律は基本方針に基づいて施行されますかr、中心市街地活性化に取り組むにあたっては、『基本方針』を徹底して理解しておくことが必要です。

商店街活性化、数十年にわたって取り組まれているにも関わらず、一向に成功事例・成功方式が登場「しないのはなぜか?
誰もが抱いている疑問です。この点、国は直接の表現ではありませんが、次のように指摘しています。

引用元:
『基本方針』
「第七章 中心市街地における経済活力の向上を図るための事業及び措置に関する事項
2.具体的事業及び措置の内容等
(1)中小小売商業高度化事業
①趣旨

“中心市街地における中小小売商業の活性化のための取組が、従来、a)個々の商店街ごとの活性化努力にとどまり、複数の商店街による広域的な中小小売商業の発展に必ずしも結びついていないこと、b)専ら基盤整備などの周辺事業にとどまり、中小小売商業としての競争力の根幹である業種揃え・店揃えの最適化に関する取組が不十分であったこと、c)主に事業を営む中小小売商業者を中心とした取組であり、地権者等との連携が不十分であったこと、d)まちの様々な事業主体との連携が不足していたことなどを踏まえ、”

 註:『改正中活法』にいう「経済活力の向上」とは『旧整備改善活性化法」の商業等の活性化=商店街活性化のこと。

これまでの商店街活性化の取組が成果を上げられなかった理由として:

a)個々の商店街ごとの活性化努力にとどまり、複数の商店街による広域的な中小小売商業の発展に必ずしも結びついていないこと

b)専ら基盤整備などの周辺事業にとどまり、中小小売商業としての競争力の根幹である業種揃え・店揃えの最適化に関する取組が不十分であったこと、

c)主に事業を営む中小小売商業者を中心とした取組であり、地権者等との連携が不十分であったこと、

d)まちの様々な事業主体との連携が不足していたこと

を指摘しています。

『経済活力の向上=商業との活性化=商業集積としての再構築」という我々の立場から見れば,最も重要な指摘は、
b)専ら基盤整備などの周辺事業にとどまり、中小小売商業としての競争力の根幹である業種揃え・店揃えの最適化に関する取組が不十分であったこと
ですね。

この場合、「周辺事業」とされているのはどういう事業でしょうか?
1.基盤整備事業:市街地の整備改善、公共的施設の整備
2.商業等の活性化事業の内、根幹的事業以外の事業、即ち
(1)通行量の増大
(2)空店舗の減少
(3)各種販売促進事業
(4)その他
が周辺事業です。
特に「2」こついてですが、これは、郊外型商業施設で考えて見れば明らかです。
「テナントミックス」が揃っていないのに、販売促進に取り組む商業施設があるでしょうか?

商店街はなぜ活性化できないのか?

競争力の根幹である「業樹揃え・店揃えの最適化」に取り組んでいないから
これが閣議決定『中心市街地の活性化を図るための基本的な方針」が指摘する原因です。

ちなみに、『既報方針』には『業種揃え・店揃えの最適化』の重要性につては繰り返し述べれているので、しっかり確認してください。

問題は、この「競争力の根幹である業種揃え・店揃えの最適化」ための事業」がまったく取り組まれていないこと。(続く)

商店街活性化、「周辺事業」とは

何に限らず、共同事業に取り組めば活性化に取り組んでいる、と勘違いするのが商店街活性化界隈ですが、早い話、販売促進事業は活性化事業では無いですから。

活性化事業とは「ここからあそこへ移行するための事業」のこと、ここに居座ったままで売上をアップしようという販売促進は商店街を1ミリも変えることは出来ません。
売り出し、まちゼミ、ポイント、百円商店街 等々々。

活性化事業でも「根幹事業」と「周辺事業」がある、というのが中活・基本方針の見解です。

根幹事業とは何か?
「中小小売り商業の競争力の根幹である業す揃え・店揃えの最適化」推進する事業

周辺事業とは?
市街地の整備改善を始め、「根幹事業」以外の活性化のための事業全般です。それrの事業は、根幹事業が取り組まれていて初めて成果が期待できる事業が多いのです。

典型的な事業は:
通行量増大のための事業
空き店舗を活用する事業
集客施設の整備
などなど。
通常、活性化事業の「本命」として取り組まれ、数値目標を設定して実現を目指している都市・商店街が多い。

しかし、これらの事業は、「業種揃え・店揃えの最適化」の取り組みとして「お客に見える店づくり・キラリ輝く繁盛店づくり」が取り組まれ、客数・客単価の向上、増収増益が実現する条件が整っていないと効果を発揮することは出来ません。
多くn都市の取り組みが、数値目標の達成如何に関わらず、活性化に成功していないのはそのためです。

周辺事業の特徴は、個店の努力がほとんど不要なこと。
ということは、売り場の不備の改善改革は手つかずのまま、お客を入店させ、買わせてみせる、といっているのと同じですが、商店街の各個店は、果たしてそういうことができる技術を持っているでしょうか。

新年度は周辺事業から撤退、根幹事業へのシフトにチャレンジしましょう。商店街、持続可能性の再構築に使える時間はだんだん少なくなっているようです。

商店街固有の活性化策は販促活動 

 商店街及び商店街立地の個店が従来駆使し、成果を挙げてきた活性化策といえば、ソフト・ハードともに,商店街の場合は同一商圏内の他の商店街、個店の場合は同業他店との競争において事業機会を確保するための“販売促進策”でした。

 ハード事業=アーケード、カラー舗装、店舗共同化等々。
ソフト事業=通行量増大策、空店舗解消、ポイントカード、各種売り出し、あるいは一店逸品、街ゼミ、百円商店街等々。

これらの販促メニューは、類似商店街以外に競合相手が無く、さらに取り組もうとする皆さんに所要の条件が整っていれば効果を得ることが出来るかも知れない、というレベルの販促活動であり、今現在、全国の商店街が直面している「活性化」の課題である“郊外の商業集積からお客を奪還する”取り組みの内容としてはまったく的外れです。
そもそも、業容が陳腐化し、販売が低迷している商業施設は販促活動をしてはならない、陳腐化した原因を剔抉(てっけつ)、業容改革に取り組むのが最優先の課題だというのは小売業界の鉄則です。

 激しい競争を繰り拡げている商業集積群に奪われているお客・消費購買行動を商店街的販促活動で奪い返すことは不可能です。
(そもそも上記メニューで活性化に取り組んでいる皆さんの問題意識には"ショッピングセンターからお客を奪還する"という課題は入っていないと思います。)

 商店街から出てくる活性化策はこのような従来型・商店街間競争の手段としての販促メニューか、託児所・コミュニティ施設等の非物販施設の設置などにとどまり、郊外型商業集積からお客を奪還するという"ほんまもの"の活性化実現に役立つ戦略的施策は出てこないのです。
なぜか?その理由はハッキリしています。

 全国の商店街、大店法当時からこれまで一度も「対郊外型商業集積(ショッピングセンターなど)」の競争対策に本格的に取り組んだことが無く、それどころか考えたことさえありません。
ショッピングセンターとは何か、ということさえまじめに勉強したことが無い、というのが商店街の正体。

 したがって商店街の活性化策と言えば、その昔、郊外に大型店など影も形も無かったころの隣接商店街との競争に効果を発揮したソフト・ハードの販売促進策以外には思い浮かばず、したがって、郊外型商業集積からお客を奪還するという目的に効能効果のある活性化策を考える、という課題などまったく思いもよらない。

 商店街の中から本当に役立つ活性化策が出てくることは無い、というのがこれまで大店法制定以来40年間に及ぶ商店街活性化の取り組みの教訓ですが、これをどう活かすのか、関係各方面(行政・中間団体)共通の課題です。

 繰り返しておきますが、商店街から商店街活性化の効果的な施策が出て来ることを期待するのは百年河清を待つようなもの、さっさと断念して「真正・活性化への道」を構築しなければならない。

 持続可能な都市経営を目指すなら、地場商業の活性化実現は喫緊・不可欠の課題ですが、実現するには"脳みそに汗をかく"作業が必要です。
あなたの脳みそを酷使せずに、全国ただの一つも成功事例が出ていない「商店街活性化」をあなたのまちで実現することが出来るはずが無い、と覚悟しなければならない。

売買接点の一般理論

商店街活性化の成否を左右するのは個店の売り場運用能力です。
売れる売り場を作り管理する能力。

ご承知の通り、当社は売り場=売買接点には、業種業態を問わず実現しなければならない原理原則があり、一般理論が成立する、と主張し『売れる売り場づくり』を提唱しています。

業種業態ごとに経験則として語り継がれているノウハウに優先して、売り場なら実現しなければならない原則がいろいろあります。『キラリ輝く繁盛店づくり』に取り組んだ人はご承知のとおり。

商店街活性化=経済活力の向上の担い手、多様な業種業態の個店が一斉に取り組み、増収増益を実現するには、売買接点の一般理論を修得実践することが不可欠です。
この取り組みをスルーして商店街としての経済活力の向上を従来通り各個店の努力に任せておいては、商業者の協同組織の名前が泣くというものです。

新年度は万難を排して『経済活力の向上=売れる売り場づくり』の取り組みを組織しましょう。
取り組みについては、発意段階から当社が支援します。
お気軽に相談してください。

商店街がチャレンジしていること

商店街活性化は、「もの余り・店あまり」という前代未聞の社会において、競争、消費購買行動の双方の多様化という世界中の小売業が経験したことの無い未知の経営環境に、通行量を増やす、空き店舗を減らす、カード事業その他販売促進に取り組む等々、商店街全盛当時の経験則で対応し、ショッピングモールやネット通販など新しくコンセオプト主導で設営されている「売買接点」との競争に生き残ろうといるわけです。

本当にそうしたければ、競争相手が提供している売買接点の特性を分析評価して、それと『棲み分け』出来る業容並行することが必要ですが、そういう取組は問題意識としてさえありません。
もっぱら、ショッピングモールは存在しない、ネット通販も影響ない,かのような取り組みが続く商店街活性化の正酒井

視点を変えれば、前代未聞の環境変化に商店街全盛時代の経営ノウハウで対応してみようという、壮大な・やり直しの出来ない実験に挑戦しているわけですね。

定義の無い商店街活性化

商店街活性化とは商店街がどうなることを目指すのか、誰も定義していない、という状況が続いていますが、その弊害はあちこちに出ています。

一つは言うまでもなく、活性化が目指すところが共有されていないため、目標や事業が根拠も無く設定され、取り組めていること。もちろん、こういう取り組みで厳しい集積間競争の結果として現出している商店街の衰退趨勢が改善されることはありません。

 他にも、活性化というコトバは陳腐化したから、という変な理由で「まちづくり」をはじめ、「賑わい創出」や「エリアイノベーション」等々、定義の無い言い換えが行われています。
いずれも目的・目標が定められていない、「何でもあり」という有様になっています。中心市街地活性化の目標未達も核心的課題である「商店街の活性化」が定義されないまま、bw供膳とした「通行量の増大」などを目標にした結果起きていることだと思います。

 商店街活性化とは、商店街を商業集積として持続可能にすること。他に定義はありません。商業集積としてのあり方を実現しない限り、商店街を中小個店の売り場が集積する商店街として存続させることは出来無いのです。
これは、活性化をどう定義しても必ず帰結するところです。

 商業集積として持続する、という目標を達成するために何が必要か?
真っ先に出てくることは、商店街の現状把握することですね。
商店街の現状と言えば、通行量の減少と空き店舗の増加がすぐ指摘されますが、「個店群の現状」という問題も無視するわけにはいきません。特に、その環境対応能力の評価は、活性化施策を考えていく上でとても重要です。能力で取り組めない施策を考えても無駄ですからね。

第二に検討すべき課題は、広域圏における競争の実態です、多種多様な商業施設がしのぎを削っていますが、その競争の実態はどうなっているか?
商店街がその特徴を活かすことで優位に立てるポジションがあるだろうか?
この問いから直ちに次の問題が生じます。

第三、地域住民の生活はどうなっているか、その消費購買行動と商業施設との関係はどうなっているか、ということ。
現在の商業施設では満足できない消費購買ニーズがあるのかどうか。

これらの課題を検討した後で初めて商店街が新しく実現すべき商業集積としてのあり方が見えてきます。
あるべき姿を描き、実現していくのが商店街活性化です。

通行量が減っているから増やそう
空店舗が増えているから減らそう
魅力ある売り場が少ないから誘致しよう
等々、これまでの商店街活性化はシャッターの内側については「個店の仕事」とカッコに入れておき、シャッターの外側・取り組みやすい事業にだけ取り組んで来た結果が現在の商店街の状況。

ここからは,「商店街活性化への道」商店街・個店の現状ありのままから出発して、街ぐるみで増収増益を実現するシナリオを獲得、実現に向けて集中しなければならない。

我々が提案している「コミュニティモールプロジェクト」,今現在、活性化実現のシナリオとして提案されている唯一のレシピだということをあらためて確認してください。これから先、この提案に肩を並べうる可能性を持ったシナリオが提供されることは期待出来ないと思います。
誰も考えていませんからね。

「経済活力の向上」とは何がどうなることか

中心市街地活性化の定義は、都市機能の増進と経済活力の向上です(『中活法』第一条)。
都市機能とは、公共施設、交通、福利施設、居住機能など、経済活力の向上とは商業等の活性化です。

商業等の活性化が独立しているのは、郊外型商業や通信販売など多様な業態、集積との競合という、他の都市機能には見られない特殊な条件があるからです。
経済活力の向上とは、中心市街地所在の商店街等を活性化すること、広域圏において商業集積としての持続可能性を再構築することですが、その取り組みは個店群の売れる売り場づくり=増収増益の実現を目指します。

経済活力の向上の担い手は各個店ということであり、中心市街地・経済活力の向上の担い手は個店売り場だということで、役割を果たすためには『売れる売り場づくり』の取り組みが不可欠ですが、余り自覚されていません。
個店の増収増益は通行量の増大や空き店舗の減少で実現されるかのような位置づけになっていますがとんでもないこと、通行量が増えても空き店舗が減ってもそれで既存個店の増収増益が実現されることはありません。

商店街―中心市街地活性化=経済活力の向上の担い手である既存個店の増収増益の実現=「売れる売り場づくり」の重要性をあらためて確認し、真円度の取り組みとして是非実現しましょう。

商業集積としての再構築

タイトルは、旧中心市街地活性化法時代の中心商店街活性化の方向でした。
商店街の「ショッピングの場」としての持続可能性を再構築するには、既存個店の奮起が不可欠ですが、これまでの取り組みで問題として取り上げられたことがありません。出来ないとあきらめているのか? まさか現状のままで差し支えないと思っているわけは無いでしょうが・・・。

中心市街地活性化基本計画で、陳腐化している既存個店の売り場の改革刷新が課題として取り上げられている例は皆無ですよ。いっぽうでは、魅力的な店舗・売り場が少ない、といいながら。
これで各個店の一見客増―固定客増の結果として実現する「通行量こと回遊客の増大」が実現できるわけが無い。

商店街は新陳代謝が必要だ、とはよく聞かれるところですが、まるで既存個店は空き店舗予備軍のような言い方が目につきます。空き店舗への新規参入者に期待しているわけですが、空き店舗に参入して繁盛できる出店者というのは希有でしょう。
空き店舗の数だけ繁盛店が参入してくるはず、というのが空き店舗活用派・エリアイノベーション派の大前提・思い込みですが、どこにそういう出店希望者がどこにいるというのか。

商店街立地で営業している店舗にはそれぞれ存続している理由があるわけで、それがなければとっくに空き店舗になっているはず、つまり、既存個店には磨けば光るポテンシャルを持っており、これを活用しない手はありません。
活用できるかどうかは、行政と商店街の力量次第。

とはいうものの、未だかって全国一カ所も実現していない「持続可能な商業集積」への転換を地元の力だけで実現するのは難しい。餅は餅屋、というコトバがあるように「売れる売り場づくり」には理論と技術を修得活用することが不可欠です。

というようなことを言っているのは本邦唯一、我々だけ、というところに商店街活性化の成功事例がなかなか登場してこない理由があります。
活性化したければ当社との協働が今現在、唯一の選択肢ではないでしょうか。

ショッピングモール見立て⑨

9.ショッピングモール見立て

 商店街活性化とは、商店街を商業集積としての持続可能性が危ぶまれる状況に陥っている商店街に適切な施策を講じて、商業集積としての持続可能性を再構築すること。
これが中心市街地活性化法における商店街活性化(中心市街地における経済活力の向上)の意味するところです。

 この場合、前提になるのは、商店街を取りまく広域に於いて、
「商業集積間競争」が激しく展開されていること。
商店街を再生するとは。商業集積間競争に参加し、そのなかで
持続可能な商業集積として「集積性」を構築しなければならない、
ということですね。

旧法(^_^)整備改善活性化法)で言われていた、中心市街地所在の商店街等を一個のショッピングモールのように見たてた
「業種揃え・店揃えの最適化」に取り組まなければならない、と言うことです。

「ショッピングモール見立て」とは

これは、旧中活法のスキームで提唱されている中心市街地=商店街
活性化の方法です。
参照:中小企業庁『中心市街地活性化対策の実務』

ショッピングモールとは:
ショッピングセンターの一種。典型的な携帯は「2核ワンモール」二つの大型店を専門店テナント群を配置したモールで結んだ形。

商業施設としての「コンセプト」を定め、そのコンセプトを核店舗・サブテナント群という「店揃え」で実現しています。
店揃え=テナントミックスですね。
集積間競争とは、テナントミックスの優劣を巡って争われる競争のことです。

商店街のモール見立てとは、自然生長的に形成されている商店街の店揃えから、モールのような「コンセプト主導の計画的商業集積へ転換していくこと」を意味します。これが「商業集積としての再構築」です。

従って、空地空店舗の有効活用はもちろんですが、既存個店群も商店街のコンセプトを分担する業容に転換しなければならない。
そうしないとショッピングモール見立て、商業集積としての再構築にはなりません。

また、商店街が実現を目指すコンセプトも自分たちの好き勝手に選ぶことは出来ません。

商業集積には大別すると三つの種類があります。 

多くの都市及びその周辺には様々な商業集積・商業施設が立地して
いますが、それらを使い分けている消費奪い行動の側から見ると
大きく三つに分けることが出来ます。

1.コンビニエンス対応型集積:毎日の生活に必要でその都度購買す るのが合理的な消費

2.コストコンシャスニーズ対応型集積: 価格や時間にシビアな消費

3.ラグジュアリィニーズ対応型集積: 自分らしく作って堪能したい生活分野の消費

このうち、商店街が対応出来るのは、1若しくは3です。


中心商店街が、「商業集積としての再生」を願うなら、目標は「コンビニエンスニーズ」、「ラグジュアリィニーズ」 をターゲットにする商業集積骨転換を目指します。
我々が新しく商店街再生の選択として提唱する「コミュニティモール」ですね。

すでに採用を検討し始めている商店街、自治体があることを報告しておきます。

エリアイノベーション⑧

8.エリアイノベーション
中心市街地活性化の場合は、「商業街区の活性化」と同義、商業集積としての再構築ですね。

イノベイトするには:
1.広域における小売り商業の布置状況の把握分析
2.当該商業街区の現状確認
3.商業街区が将来にわたって分担可能な集積類型の決定(コンセプトの確定)
4.現状からあるべき商業集積へ移行するシナリオの作成
5,移行計画の作成
という作業が必要です。
移行のシナリオの内容は、
(1)既存個店群の業容転換・・現状からの漸進的転換
(2)空地空店舗へのテナントリーシング
です。

特に重要なのは、既存個店群の業容転換、売れる売り場づくりです。
これが出来ないとエリアイノベーションでは無く、遊休不動産の
イノベーションになります。
それではエリア全体のイノベーションに広がりません。

エリアイノベーション、エリアリノベーションを提唱する人の特徴は、上記1~5のフローを無視して、いきなり遊休不動産と開業希望者をマッチングしようとすること。
この場合、出店者は単独で集客・収益を確保しなければならず、勢い、「今流行っている終売」を指向することになります。
「稼げる」が合い言葉になる。もちろん悪いことではありませんが、商店街が目指す方向と合致していないと招来に渡っての「持続可能性」が危惧されます。

特に最近は県庁所在都市級の中心商店街の空き店舗に夜型飲食店を出店させるというパターンが目立ちます。
中間は空き店舗のまま、夜は電飾看板その他満艦飾、中心商店街的品位は消滅します。要注意。
そうなる前に、「中心商店街として目指すショッピングゾーン」としてのコンセプトを確立、既存個店群が売り場の転換に着手しべきです。

⑦中心市街地とはどこのことか?

中心市街地活性化法第二条

(中心市街地)
第二条 この法律による措置は、都市の中心の市街地であって、次に掲げる要件に該当するもの(以下「中心市街地」という。)について講じられるものとする。

一 当該市街地に、相当数の小売商業者が集積し、及び都市機能が相当程度集積しており、その存在している市町村の中心としての役割を果たしている市街地であること。(集積要件)

二 当該市街地の土地利用及び商業活動の状況等からみて、機能的な都市活動の確保又は経済活力の維持に支障を生じ、又は生ずるおそれがあると認められる市街地であること。(趨勢要件)

三 当該市街地における都市機能の増進及び経済活力の向上を総合的かつ一体的に推進することが、当該市街地の存在する市町村及びその周辺の地域の発展にとって有効かつ適切であると認められること。(効果波及要件)

1.要件一から、中心市街地とは、都市の中心部の商業街区+アルファである
2.特に「二、趨勢要件」に注目。
このまま推移すれば維持できなくなるおそれがある商業街区に施策を講じて持続可能性を再構築することが中心市街地活性化の基本任務。多種多様な商業施設・集積が多数立地する広域圏において持続可能性を再構築するには自生的商業集積から計画的商業集積への転換が必要です。そのためには「業種揃え・店揃えの最適化」を目指して、既存個店群の売り場の改革が必須課題になります。
このことについて、多くの中心市街地活性化基本計画はほとんど無自覚、個店の現状には目をつぶったまま、、数値目標を掲げることが重要だとして「通行量の増大」などに取り組んでいます。活性化できないものも当然ですね。
活性化事業に取り組んでいる間もかくこてんの業績は一向に改善されない状態が続いており、後継者が登場するはずも無く、このままでは今後数年で後継者不在による拝牛が続出、再起不能に陥るケースも少なくないと思います。

⑥プロジェクトとしての商店街活性化

6.プロジェクトとしてのアプローチ
(1)都市経営、都市の持続可能性の維持、再構築という課題にとって、商店街の再生は、一般に考えられている以上に重要な位置を占めている

(2)これまでの取り組みの結果に鑑み、各種事業を一体的に推進して実現を目指す目標を具体的に掲げることが成功への不可欠の条件である

(3)取り組みの現状を踏まえ、目標を必らず実現可能な術式(方向と方法)を採用することが不可欠となっている

(4)このような問題状況に対応して商店街を商業集積として再生する方向と方法の開発が喫緊の課題となっている。

※プロジェクト : 主体が新に直面した問題に既存の組織・専門領域の枠を超えた体制を組織して解決に当たる方法

⑤取り組みの方向と方法

5.取り組みの方向と方法
(1)方  向
①郊外型商業及びEコマースとの棲み分け
②地域住民の「高度必需(*)」への対応
(*)高度必需:個人の生活充実・堪能への具体的な条件を満たすためのニーズ

(2)方  法
①既存中小地場小売商業者の自助努力・協働の組織的推進
②空地空店舗活用、コンセプト主導のテナントミックス
③経営スキルアップの計画的推進

④商店街活性化は誰の仕事か?

4.商店街活性化は誰の仕事か?
(1)地方自治体
①都市住民の福利の増進
②所得・雇用機会の維持・拡大
③地産地消の促進
④域内所得―消費循環の維持・拡大

(2)商店街組織
①組合員の事業機会の維持確保
②集積としての持続可能性の確保
③再投資可能性の維持

(3)商業者
①増収増益
②持続可能性 再投資、後継者の確保

(4)関係団体
①組織目的の遂行
②地域社会の福祉の増進

(5)住 民
①生活条件の維持、拡充 安心安全な生活条件の維持
②地域社会の持続への協働

③商店街活性化はなぜ必要か?

3.商店街活性化は何故必要か?
(1)地域住民の消費購買の受け皿として
①全国チェーンでは対応出来ない地域固有レベルのニーズへの的確な対応
②高齢化、宅配業務の担い手として

(2)既存地場商業者の事業機会の確保
①個店では対応出来ない環境変化に集団で対応することで事業機会を確保する
②情報技術の共有による業容革新の加速
③商業集積としての再構築による持続可能性の確保
☆市内各地の地場商業者との共同による「地場商業の活性化」

(3)市内経済循環の担い手として
①域内経済循環(所得~消費~所得)の担い手・地場小売業者の事業機会の確保
②地場商業者の活性化が再投資~域内流通資金の拡大をもたらす

(4)新規創業の場として
①空店舗・空地を利用した出店・流通資金拡大

(5)担税能力の維持・向上
①地場商業者の増収増益による税収の増大
②不動産価値の増大による税収増大

(6)雇用の確保
①安定した雇用の創出
②新規創業者への機会の提供

(7)都市再生の強力な推進力として
①移入代替・・・・・市外から移入される商品・サービスの地元産への置き換え
②移出代替・・・・・原料として移出している産品を製品化して移出
③新商品開発・・高度必需に密着する商品・サービスの開発
④新市場開拓・・既存産品の新市場への提供

☆「地産地消の担い手」としての商店街・個店の役割はますます重要になっていきます。

②商店街活性化とは街がどうなることか

2. 「商店街活性化」とは
(1)広域で展開されている商業集積間競争の影響で存続が困難になっている「自生的商業集積」である商店街に適切な施策を体系的に講じて、商業集積としての位置を再構築すること(以下「商業集積としての再生」という)

(2)活性化に成功した商店街では次のようなことが日常的に起きる
①個店の多くが繁盛しており、所要の再投資が可能であり、後継者が確保出来る
➁共同事業が所期の成果を挙げ、広域の住民から商業集積として支持されている
③組合員が融和団結、組合の求心力が高い
④組合は、経営能力、再投資可能性などを備え、商業集積として持続が可能である

(3)活性化するには
①広域商圏において持続可能な商業集積としてのポジションを発見する
➁現状からスタートして自助努力を中心とした取り組みでポジションへ移動していく
③既存個店群の業容転換
④空地空店舗を活用した店舗誘致
⑤プロセスを通じて所要の経営技術の向上や経営資源の充実が可能となる取組を計画する

多くの都市で取り組まれている商店街―中心市街地活性化では、「活性化」が定義されていません。
活性化は「(1)」 の意味で使わないと、商店街を商業集積として存続させることは出来ません。

多くの商店街―中心市街地活性化の取り組みでは、商店街活性化を定義すること無く、目標として「通行量の増大」が追求されていますが、通行量を増やすと街の何がどうなるのか、ということはまったく説明―共有されていません。

商店街活性化の基礎知識①

  数回連続で『商店街活性化の常識』をアップします。
常識というのは、活性化に取り組んでいる人たちがあるとか共有している常識という意味では無く、活性化に取り組むなら当然知っておかないといけないこと、という意味です。
実際の取り組みでは共有されていないことが多いと思いますが、そのこと自体、商店街が活性化されない原因になっていると思われます。あなたの常識との関係は如何でしょうか。

1.商店街はなぜ活性化できないのか?
(1)商店街活性化とは商店街どうなることか、定義されず、実現を目指す『あるべき姿』が具体的に掲げられていない。
①とんでもないことですが、本当に定義されていません。新しく参加されて人の中には、当然既に定義が行われ共有されていると思う人が多いと思いますが、取り組みが始まって以来、定義しているのは当社だけです。
②中には活性化は陳腐化したので『道づくり』と呼ぶことにしようと呼び方を変えた人もいます。ところがその後、いろいろな分野で『まちづくり』という言葉が使われるようになって、今では「商業・まちづくり」、「福祉・まちづくり」、「交通・まちづくり」と区分しなければならなくなっています。「商業・まちづくり」は、商業がどうなることか、という説明、定義はしないままです。

(2)商業集積としての賑わいの基礎である個店売場の充実のための組織的な取り組みがほとんど行われていない。
①言うまでもなく、商店街は個店売り場の集積、商業集積の一種です。商店街のお客さんはそこに所属する個店のお客さんです。
②商店街が活性化が必要だということは、個々の売り場がお客にとって魅力のある売り場と評価されていないために、売上が低迷している状況です。しかし、活性化の取り組みで個店の売り場を改善しようという取り組みはほとんど行われていません。

(3)高度化事業は施設整備という点では成功しているが、商業そのものの高度化という目標の達成については技術の向上など課題が残っている。
①高度化事業は、中小商業の高度化を目的にした事業ですが、施設や組織の体裁は整えられても、「買い物の場」としての品揃え・サービスなどの高度化は実現されていない場合が多い。
②それでも商店街間競争の場合は有効でしたが、はじめから施設や組織が整備されている郊外型商業施設との競合には不十分です。

(4)「郊外型商業集積との棲み分け」という課題が十分理解されず取り組みが不十分である。
①ショッピングjモールをはじめとする郊外型商業集積のい特性が理解されておらず、棲み分けという課題への取り組みが遅れています。
②多くの商店街。中心市街地の取り組みは、郊外型商業についての理解が乏しく、対策はほとんど取り組まれていません。
 
(5)総じて活性化に取り組むために必要な条件が揃っていない
  ①地場商業を活性化するために必要な理論・技術が普及していません。
②商店街活性化のスキームを活用するためのマネジメントスキルが不足しています。

 以上のような事情の結果、各種事業への取り組みが一過性に終わり、成果やノウハウ・教訓の蓄積が実現されていない。活性化事業に取り組んでいるにもかかわらず衰退趨勢を挽回できない状況となっているのです。

ショッピングの一般理論

 長年、申し上げているとおり、商店街活性化には商業理論(商業の一般理論)が必要ですが、商学方面からは一向に提示されません。各種事業の委員会などに参画している商学・経済学・経営学等の研究者から理論が必要だ、という声すら聞かれない状況です。商店街活性化、取り組みが始まって以来、理論と技術が必要だ、修得しないと活性化は出来ない、と言っているのは我々だけです。ウェブ上にアップされている任意の中心市街地活性化基本計画をチェックしてみてください。
1.活性化にはこれまで商店街が装備していない理論と技術が必要だ、として
2.基本計画に「理論と技術の修得」 の事業を組み込んでいる例は一個もありません。

 大店法時代以来、ほとんど成果の挙がらないまま継続されている商店街活性化事業に同伴している学識経験者さんたちは、いったい何を考えているのか?
このままではポスト基本計画の商店街活性化も今までどおり、理論と技術を持たないまま、旧態依然の販売促進活動を続けることになることが確定的です。
これではならじ。

ということで。
我々は、かねて考えてきた「理論と技術」を公開したいと思います。
商学一般論はとても手に負えませんが、『ショッピングの一般理論』ならなんとかなりそうです。
「売り場とそこで起きることに関する理論」ですね。

【売り場であれば、どこでもこういう構造になっており、売り場で起きることはどんな売り場でもこういうことが起きる】
という一般理論です。
理論~標的顧客の期待~あるべき業容~仮説:試行という流れで売れる売り場づくりの考え方と技術を提供します。
これがあると、スーパーマーケットとコンビニエンスストアの違いが理論的に分かります。

もちろん、商店街活性化には絶対不可欠の理論です。
これまで誰も言いませんでしたけどね。
【ショッピングの理論】という視点で見ていただくと、日頃我々が主張していることについて納得してもらえると思います。

もちろん、商店街活性化は商業について研究する場ではありません。
きちんと実践して増収増益を確保する為の取り組み、理論と技術の修得はそのための手段です。

ということで、新年度は:
商業集積としての再構築
テナントミックスの最適化

個店の売れる売り場づくり
増収増益
を同時に実現していく前代未聞のチャレンジ、コミュニティモールプロジェクトの発進です。
ご承知の通り、このプロジェクトは、既存個店群から有志を募り「売れる売り場づくり」に挑戦して、理論と技術の有効性を実証しながら取り組みを展開していく、という前代未聞の取り組み、他に類似趣旨の企画はありません。
本当に組合員の増収増益を実現したい商店街組織、中心市街地・商業街区の活性化を都市経営上の戦略k代と位置づけている地方公共団体にとって、代替案の無い提案です。
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プロフィール

有限会社 クオールエイド

  • Author:有限会社 クオールエイド
  • 【キラリ輝く繁盛店づくり】
    お客に見える店づくり―見える化をテーマに【個店の繁盛】から【商店街活性化】、【中心市街地の商業集積としての再構築】まで一貫した取組を支援します。
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