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テナントミックスとタウンマネージャー

 商店街活性化ではおなじみの用語。中心市街地活性化基本計画でも「定番」になっています。
当サイトの常連さんにはよくご承知のとおり、本来これは
1.計画的に構築される商業集積における
2.「売場構成」を
3.複数の企業で構築する
というビジネスモデルにおける「売場構成」を意味します。
つまりテナントミックス=売場構成ですね。
したがって、本来テナントミックスは「計画的商業集積(例えばショッピングセンター)」の構築という上位課題のもとで使われる手法です。
 もちろん、「計画された商業集積」の「計画」には当該商業集積が受け皿となることを目指す消費購買行動を基礎とした集積としてのコンセプトが定められているのが通常です。
 
 商店街活性化において用いられる「テナントミックス」は定義無し、背景知識(上述のような)無しで使われます。この用語で何を意味し、何を実現したいのかさっぱり分からない。あらためて問いただされると使っているご本人もあらためて「分からないまま使っていた」ということです。

 商業集積と一くくりで言いますが、
1.計画的に作られた商業集積 と
2.自然発生~成長した商業集積 
があることはご承知のとおり。
1.の経営手法をまんまで 2.の活性化に利用するというノリは出来ない相談です。「核」を連れてきても集積としての活性化は実現できない、先行事例がさんざん実証しています。

 商店街活性化の取り組みで「テナントミックス」手法を使う場合、あるべき取り組みとしては
「自然発生的商業集積を(活性化するために)計画的に変化させる」という上位目標―計画があり、この計画に基づいて
1.既存個店群の転換
2.空地空店舗への新テナントの誘致
などに取り組むことで「テナントミックス」を実現するのが、「商店街活性化施策としてのテナントミックス」です。

 この場合の「テナントミックス」は、
1.ショッピングセンターなどのテナントミックス
2.従来的商店街の空店舗活用
とは異なり、
「自然発生的商店街が、あるべき商業集積としてのビジョンを描き、それを実現していく手法」
になるわけですね。
 
 したがって、商店街活性化におけるテナントミックスは、
1.個店が「あるべき商業集積」の機能を分担する業容へ転換する
2.空地空店舗にしかるべきテナントを誘致する
という二つの仕事を総称したもの、ということになる。
誰がなのために使うかによって、テナントミックスという仕事の中味が変わるわけです。
商店街活性化の場合、重要な①の仕事がある以上、「テナントミックス」を実現する仕事は漸進的になること、もちろんです。

 ショッピングセンターのテナントリーシングや商店街の空地空店舗への開業者誘致とはまったく異なる内容になりますからご注意あれ。
中心市街地という複数の商業集積群を内包している商業街区のテナントミックスの場合、問題はさらに複雑になることはご想像のとおり。

 したがって、テナントミックス=大型商業施設が得意、タウンマネージャーには大型商業施設の経験者を、という短絡が如何に「間違い」であるか。
いつも申しあげており、かつ、先行事例で実証されているところです。

 タウンマネージャーにふさわしいキャリアは、わが国ではまだ確立していません。適切な資質を持った個人を「一本釣り」するしか無いわけですが、そういうスキルが声の掛かるのを待っていることはなかなか想像し難いことですから、適格者が見つかったら三顧の礼で迎えることになります。

 見つからない場合は、自前で育成するしかありません。
タウンマネージャーに指導してもらいたい商店街活性化ですが、肝心のタウンマネージャーを育成しなければならない、という問題があるわけですね。

 タウンマネージャーをどう確保するか。
気にしている人はまだ少ないのですが、これから大きな「戦略課題」になってくるはずです。
当社のお奨めは、地元で計画的に育成すること。
活性化に取り組んでいるプロセスから人材が現れてくる、というのがいいですね。
このプロセスをどう計画するか、という課題については外部の支援が必要かも知れません。

 当社のお奨めは「商人塾にみんなで取り組む」ということです。ご承知のとおり。

 こういうソフトな領域の問題を的確に把握してしかるべき手を打つことが出来るかどうか。
このあたりに商店街・中心市街地活性化の成否が掛かっている、というのがtakeoの見立てです。

 来週は、新たに基本計画を作成した都市で、このような問題情況への取り組み方について、活性化協議会の議論に参加します。
テキスト原稿を作成して送ったところですが、こういう取り組みを経過しないと、推進体制もTMOも本来の「あるべき形・機能」は実現できません。
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進化する売場研究会

  • Author:進化する売場研究会
  • 【キラリ輝く繁盛店づくり】
    お客に見える店づくり―見える化をテーマに【個店の繁盛】から【商店街活性化】、【中心市街地の商業集積としての再構築】まで一貫した取組を支援します。
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