ゆめタウン佐賀 三たび

佐賀市出張のついでに見てきました。
あらためて「ショッピングコンプレックス(当社命名)」の力を再確認してきました。
レイアウト図
図の下方、中央の出っ張りがGMSイズミの位置です。
競合するイオン大和ショッピングシティ

 こちらはモールとしては変則というか、相当以前のSCという感じの構造・構成で比較しても参考にならないかも。
で、本命はこちら
イオンモール福岡ルクル
絵に描いたような二核ワンモールです。

ぞれぞれSCにおける「核」ことGMSの配置を見てください。
ゆめタ佐賀の場合、メインの駐車場からモールへ入っていくとイズミの店内に入ることになります。イズミ内部にはモールに通じる三本のコンコースが設置されており、ここを通り抜けるとモールに出ます。
モールの向こう側は1Fはレストランゾーン、2Fはフードコートです。レイアウト図があるから説明の要はなかったw

で、本来「核」が配置されるべきモールの両端にはデスティネーションストアが配置されています。
すべてフリースタンディングでも採算可能な集客力を持っています。
「この店があるからゆめタウンに来た」という来街動機になる店舗です。デスティネーションストアをモール両端に配置することで、モールの回遊性を作っているわけです。

 イオンモールの場合、核の位置には伝統どおり、GMS・ジャスコが配置されています。ジャスコがモールの「核」という機能を果たせる業容を持っているかどうか・・・。
果たせないとすれば、大変です。
①回遊性を発揮できない
②DMSの収益に影響が出る
これは多くのSCにおいて「核=GMS」が陥っているところです。

ゆめタ佐賀の場合はどうか?
①回遊性はデスティネーションストア群が創出
②イズミはモールとの関係で好位置に配置、モールからの回遊を実現している
というところが従来的二極ワンモールタイプと決定的に異なるところです。

 ゆめタモールの各テナントさんは業容の磨きが不十分です。
SCの課題は、既存テナントから採算割れを出さない、モールマネジメントを実現すること。
前にも書きましたが、テナントの業容管理技術を蓄積すると、次のステージでは一人勝ちでしょう。

 モールといえども退去テナントが出たら後が埋まらない、という時代が目前に迫っていますからね。
SCは人工商店街、と喝破されたのは島田陽介先生ですが、そろそろ退出テナントの後継テナントが埋まらない=空洞化が目立つSCが目立つようになってきました。
中心市街地の再開発ビルなどは、推して知るべし、です。

takeoの関心事は、ゆめタ佐賀で開発された業容革新のノウハウが、以降のSC開発にどう活用されているかということ。
特に小振りな「ゆめタウン別府」の出来映えは、中心市街地の回遊性の実現とともに興味の深い試みです。

参考:ゆめタウン別府と中心市街地の考察
読者との論議が始まっています。
よかったらあなたもどうぞ。


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個店の経営診断

 商工会議所が窓口になって推進される中小企業対策の一環ですが、当社は商店街活性化・個店の業容転換への応用を提案しています。

 経営者の問題意識に応じて、専門家を派遣して所要のアドバイスを行う。手軽に活用できるということでは結構なメニューですが、果たして「もの余り・店あまり」という時代環境における支援策として適切かどうか?
効果を得るためにはどういう留意が必要か?

 ちなみに知り合いのケーキ屋さんは、この制度を利用して毎年東京から専門家を招聘してもらい、商品レシピを増やしています。
熾烈な競争環境で、頑張っています。

 経営のネックとなっている課題にピンポイントで対応しようという制度ですが、経営者本人が、自店が直面している問題をどうとらえているか、ということとは無関係に、中小商店が直面している課題は、「現在の業容で将来にわたる存続・繁昌が可能か?」ということを見極め、必要な対策を講じるということです。

 したがって、ピンポイントの経営診断、改良指導には問題がありまして。

 短期・緊急の課題と見なされる問題であっても、「業容三点セット」の整合性を考えながら解決策を考えなければならない。
そうすると、当該個店が拠って立つ「理論」が問題になります。
商店街全盛時代の「商店街商法」を踏襲している店舗に、「業容理論」に基づくピンポイント指導をしても、効果は挙がりません。
だからといって、商店街商売のピンポイント改善を商店街商売のノウハウに基づいて提案したからといって何がどうなるものでもない・・・。

 参照:「商店街商売から脱却せよ」
(その1) 
(その2) 

 「もの余り・店あまり」という時代環境において、従来(もの不足・買い物行き先不十分)から営んでいる商売を「繁昌するようにしたい」ということですから、「当代向きの商売」に変わっていくことが必要です。

 経営診断は、個店経営者の問題意識に基づいて「希望指導事項」が提出され、その事項について指導する専門家を派遣する、という仕組みですが、根本的な問題は『経営者は自店が直面している問題の本質を理解しているだろうか?」ということです。

 長期低迷している場合、問題意識は「売り上げの向上」一直線でしょうから、診断助言は「売れる」ということがテーマです。
「売れるチラシのつくリ方」「売れる販促」「売れる陳列」等々。
それぞれの分野の専門家が出向いて指導されるわけですが、ポイント指導の前に
「業容」はどうなっているのか?
経営者の問題意識は適切か?
という問題があります。

 空洞化著しい商店街に立地している個店の場合、問題は「業容」という、お客に訴求している「店づくり」の全体がお客のニーズとミスマッチ状態に陥っている場合が多いわけです。
経営診断に取り組む場合は、個別の課題よりもまず「店づくりの全体像」の診断から入り、「目指すべき方向」を明らかにする、その上ではじめに「問題」と考えていたことの「店づくり」における優先度合いを評価してみる、ということが必要ではないでしょうか。

 そうすると、
今、本当に取り組む履き問題は何か?
どう取り組むべきか?
ということが見えてくると思います。

 経営診断は、いきなり「問題解決」に利用するのではなくて「本当の問題」を発見するために使うのが良いかも知れません。

紹介しているケーキ屋さんのように、業容が確立しておりピンポイントでの対応でそれが維持・改善できるという位置に早く到達することが課題だ、と自覚している人にとっては特に。
診断制度、関心のある方は商工会、商工会議所の指導員さんに相談してください。

紹介している「商店街商売から脱却せよ」、5年前の記事ですが一読をおすすめします。こういう記事がいまでも通用する、というところに商店街活性化がなかなか進まない原因があるわけです。


診断制度、こういう視点での利用もありなかな、と思われたら。
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四者体制

 サイト『中心市街地活性化への道』ご愛顧いただいているみなさんにはとっくにおんじみ、しかし、最近おいでの人には聞き慣れない言葉ですが、このところよく取り上げている「TMO体制」は組織的にはこお四者体制のことです。

 いうまでもなく、というか中心市街地・商店街活性化の主要メンバーは、商業者・TMO・商工会議所・行政の四者です。
この四者が「活性化への道」を共有したうえで、役割を分担しつつ、ある時は協働する、という「体制」が作れないと、活性化を実現することは出来ません。

 そんなことはないだろう、うち一つくらいは背中を向けていても大丈夫だろう、と思われがちですが、当社これまでの経験からすると、「4-x」という体制では、取り組みを持続することが出来ません。
 当社が提案する「活性化への道」を採用される場合は、四者体制の整備が絶対条件であり、「道」の採用を目指す段階で平行して「四者体制」の構築を目指すことが「成功の秘訣」です。
なかなか難しいですが、他に道がない、と思ったら実現する以外ありません。

 「道」と」「体制」は車の両輪、どちらが欠けてもうまく行かないことは、先述のとおり、当社としては経験的にも理論的にも明白なことです。ふたつ揃ってはじめて「これが活性化への道か」と一挙に先行きが明るくなる。これはたぶん「四者体制」を目指している人にしか実感できないことだと思います。

 今秋、当社はこの取り組みのスタートを提言しているつもりですが、なかなか「その気に」なるひとが少ないようです。もっとも、当社のあずかり知らぬところで着々と進めている、という人がいるのかも知れません。本当は当社との協働で実現を目指す、というのがあるべきと陸尉なんですが・・・。

いずれにせよ、関係四者がそれぞれ固有の役割をしっかり果たしていかない限り、活性化の実現は夢物語です。
四者それぞれ、他の組織・機関では代替することが難しい役割を持っています。

 ということで。
四者体制目指しますか、それとも活性化諦めますか?
ということが今秋、わが国の中心市街地活性化の取り組みが解決しなければならない大問題です。
必要なら、出来るようになった時に作ればいい、といった考え方ではいつまで経っても着手できません。
問題山積のいまこそ、「問題解決の方法」として「四者体制構築」を提案し、実現しなければならない。
ただし、そのためには「四者体制が必要な理由」を説明することが必様であり、すなわち、「四者体制で実現を目指す活性化への道」の理論的な説明が不可欠です。
というか、理論的に構築された「道」を歩むためには四者体制が不可欠だということです。

 四者が「活性化理論」&「当該中心市街地活性化のシナリオ」を共有しない限り、中心市街地・商業の活性化は実現できません。
あまりにも当然のことですが、「共有」などしなくても全然OKという理屈が立てられますか?

 多くの都市のこれまでの取り組み、失礼ながら、理屈抜きの「共有」抜きでした。
これからも継続するつもりなら、「共有不要」の理屈を考えることが必要だと思います。
いずれにせよ、中心市街地活性化という未曾有の課題への取り組みは、好むと好まざるとに関わらず、「理論の不可欠性」から逃れることは出来ません。

 逃れられる、というかもともと理論なんか必要とは考えていない取り組みも散見される今日この頃ですが。


四者か, 難しいなあ、と思われるでしょうが。
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今秋の課題

年年歳歳花相似 年年歳歳花あい似たり
歳歳年年人不同 歳歳年年人同じからず

 毎年今頃は各種事業たけなわです。
お盆過ぎから事業をスタート&二月で終了と、お役所の都合に合わせて、年々歳々、同じようなことをやって来たのが商店街活性化の取り組みでした。商店街の皆さんの脳内にはこの事業パターンが定着しており、新年度になったらお盆過ぎまで「活性化」は一休み・・・。

 中心市街地活性化法が施行され、基本計画を作っても事態は変わらず、今年は去年の続き、来年は今年の繰り返し、というスタイルで「活性化事業」に取り組んで来ました。
その結果、何がどうなったか言えば、予算は適切に消化したが成果は挙がらなかった、というか、もともと目標も立てないままで取り組んだ事業でしたし・・・。

 今年は、「中心市街地活性化法」が改正されて一年目の秋です。
一昨年、昨年と比べて、商店街、何か変わったことがあったでしょうか? もちろん、空洞化はいっそう進行したわけですが・・。

○基本計画の認定を受け、新事業がスタートしたところ:
 事業の進展度合いに関わらず、商店街の空洞化は着実に進行の一途、新たに企画した事業の成果はほとんど無い。

○基本計画作成中のところ:
 年度内の完成を目指し、概ね原案が出来上がった・出来上がろうとしている。しかし、計画している事業に全部取り組んでも活性化が実現する可能性はほとんど無い。

○従来の計画を維持するところ:
 制度の支援も受けられず、出来ることは従来からの商店街ごとの販売促進事業だけ、もちろん、この先中心市街地が活性化する可能性はほとんどない。

○計画を作っておらず、これからも作らないところ:
 スキームに頼らず、独自路線で活性化に取り組み、成果を挙げつつある、という都市が一個所くらいはあっても良さそうですが、どうでしょうか。

※「無い」ではなくて、「ほとんど無い」であることにご留意。あなたの街は例外的に活性化の実現に向かっており、takeoがそれを知らないだけ、ということも大いにあり得ます。

 中心市街地・商店街の現状を見るとき、これ以上これまでの取り組みを続けていれば、日本全国、ほとんどの都市の中心市街地・商店街は崩壊、残骸を晒すことになることが強く懸念されます。強気のtakeoですが、“ここはもうお終い”ではないかと思われるところもあします。
(もちろん、取り組む側の事情なども勘案した判断です。)

 きわめて大事な時期を迎えているわけであり、当社・当サイト・当欄では「今・勉強の秋」を掲げて、基本計画~TMO体制の見直しを提言しています。
結果は、極く一部の都市を除いて反応無し、ただし、サイトへのアクセスは増え続けている、という状況です。

 あらためて、今秋・今年度達成して次年度に向かうために何を為すべきか、きちんと提言したいと思います。
納得されたら、関係各方面への問題提起に役立ててください。

 ***************************************

 今さらながらですが「商店街活性化」って街がどうなることをいうのあ分かってますか?

 このことがきちんと定義され、関係者に共有されていないと、「活性化の達成が自分の仕事)にとって持つ意味」は分からず、他人事のお手伝い、という気分を払拭出来ず、結局持ち場も千葉の人たちが応分の徳見を果たせないまま“活性化出来ないのは○○のせい”といった愚にも付かない犯人探しに陥ったりするのですが・・。

 当サイトではずっと一貫して定義を提案しています。

商店街活性化とは:
①活性化のための事業に取り組んだ結果
②既存個店から繁盛店店が続出し
③店舗改装などの動きが出はじめ
④街にお客の姿がよく見られるようになり
⑤空地・空店舗を利用した新規出店が始まり
⑥土地や建物、固定資産の流動性が高まり
⑦街ぐるみ、固定資産の価値が向上する
⑧都市経営に必要な裁量歳入が増加する
という方向へ着実に進んでいくことを意味します。
※この定義は、ゼッタイに忘れ無いように。というか、必要なときにはぱっと思い出すようにしておいてください。

 すべての事業が「活性化の定義」に基づいて「活性化のシナリオ」を描く、このシナリオの実現を目指して、各種の事業が企画され」、適切な時期、規模、内容、他の事業との関連、等をもって取り組まれる、というあるべき姿に向けてどう体制を作っていくか?
商店街が活性化の実現を目指して使える時間は限られています。

 さしあたり、今秋は「商店街活性化への道」を確定するための勉強にあてなければならない。
これが当サイトの提案です。
 勉強抜きではどんなにすばらしい事業に取り組んでも、その成果を①個店の繁昌から始まり、⑧にいたる、活性化の実現結びつけることは出来ません。

 この時期、中心市街地・商業活性化の関係者は‘なにはさておき、勉強に集中すべき’と提案しない「専門家」は危ないw

 これまでのように、年に一、二回、「地域密着」とか「顧客志向」とか「人出を増やせ」等々のお説教を聞いて勉強したつもりになっているようでは、いつまで経っても取り組みがものになることはありません。
というか、今年取り組まなければいつ取り組むんですか?
来年ですか? 来年になるとなぜ取り組めるようになりますか?
再来年ですか? それまで商店街、大丈夫ですか?
みんな、歳も取っていきますし・・・。

年年歳歳花相似 年年歳歳 花 あい似たり
歳歳年年街不同 歳々年々 街 同じからず

 勉強しますか、それとも商店街諦めますか?
というように問題を立てなければならない秋です。
こまでどおりの取り組みからの脱却、その第一歩を踏み出すのが今秋一番のテーマだと革新する次第ですが如何でしょうか。

 当社が提唱する方向と方法を採用したい、しなければ、と考えている人にとって、冒頭述べたように「現状の延長では展望が出ない」ことが明らかになりつつある、いまが絶好の機会だと思います。
 特に、「郊外型SCへの対応」というこれまで繰り返し勉強していて当然なのに、全く手つかずのテーマからスタートするのは、関心を呼びやすく時宜に適しているかも知れません。

 ということで、あらためて。
『大型SC襲来 商店街はこう対応せよ』
SC歓迎、大都市への流出が止まり、その分商店街も助かる、などと根拠もないことを言っていると、アッという間に撃沈されます。

 SCを知らずに商店街活性化をかたることはできません。
これまでの取り組み、出来ないことをやろうしてきたわけですから効果が挙がらなかったのは、ある意味当然です。

 ということは取り組みの方向と方法を変えれば「繁昌再生」の可能性があるということ、勉強会では「SCの見方」から「明日からこう取り組もう」という現場の宿題までトータルに分かりやすく展開します。

 特におすすめ:
○基本計画を作り直したが自信がない
○現在作成中だが自信がない
○基本計画は作らずに商店街の活性化を実現したい
というように「切実」に考えている皆さんは、ぜひ取り組んでいただきたい「取り組み転換」の第一歩です。

もちろん、 こちらもOKです。

御地の状況に合わせてカスタマイズも可能です。
お問い合わせはメールでどうぞ。

この記事の続きはこちら
 個店の繁昌と商店街の活性化・中心市街地の活性化と都市経営の関係をもう一度見直し、「勉強」の必要性をだれの眼にも一転の疑問もなく明らかにするつもりです。
あらためてご自分で確認するとともに、関係有志へのアピールに利用してください。


と, まあ、この程度は常識でしょう、ということでw
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天下三分の計 (秋の夜長に三)

(てんかさんぶんのけい)出典:ご存じ 三国志 

 さる24日、印・露・中三国の外相会議がハルピンで開催されました。
二十世紀中はこの三国が三国で共同歩調をとるとは予想も出来なかったわけですが、まあ、こういうことになったわけです。


 本家・孔明さんの三分の計は、チャイナ正州を三分するという内向型でしたが、新版は違います。三国はユーラシア大陸のど真ん中を北極海からインド洋まで文字通り縦断・蟠踞しておりまして、もともと、世界史とはついこの間までユーラシア大陸史、そういえばこの三国はいずれもモンゴル帝国の継承者のそのまた継承者、というポジションにあります。

インド:ムガール帝国、ムガールとはモンゴルのこと
ロシア:ロマノフ王朝はその正当性を黄金ハン国から王位を禅譲されるという形式を取った
中 国:チベット領有の根拠は元の版図。元はもちろんモンゴル。
ということで、みんなモンゴル帝国の末裔といっていえないこともないw

 ちなみに、中国のチベット併呑の根拠は元・清の版図ですね。漢民族にとっては両者とも制服王朝であり、当時の版図を主張するとするならその根元的権利はモンゴルにあるというものです。もちろんそうしますと、その時、中国はぜ~んぶモンゴル共和国に帰属することになるわけで。

 何しろ地中海~日本海の内側はことごとくモンゴルですからね。
中国の現在の領土をかくあらしめたのは、もちろん興亡を繰り返した北方遊牧集団でありまして、漢民族(正州住民)ではありません。

 さて、本家の「内向三分の計」に対して、新御三家のそれは「外攻三分の計」というのが特徴で、ヨーロッパ、アフリカ、アメリカを誰がどうするか、今世紀の中盤以降を見据えた体制構築ではないか、というのが「秋の夜長」のテーマです。
もちろん、こういう談合がまかり通ってはたまったもんじゃない、という面々は面白くないわけで、つい先日はダライラマさんが米議会から最高の勲章を贈られたりしています。
何で、この時期に、ということですよね。

 それにしても新御三家、勢いがありますからね。
「天下分け目」については、今世紀前半、至る所で多様多彩な駆け引きが繰り広げられることでしょう。
 仲良きことは美しきかな、ではありますが、天下三分的視点で見ると、日本って何なんだ?ということにもなるわけで、GT- R 作ったとか、ブランドイメージの向上だ、とかいまどき、なんのこっちゃ、というのはお門違いかw
そういえば、『自由と繁栄の孤』というのもありました。
と過去形で語るのは失礼かも知れませんが、対中国・外周戦略ということですが、モンゴル同盟・インドで遮断されます。

 まぁ、というようなネタが暇つぶしになる時期を迎えているわけですが、わが国では高校の世界史を必須課目からはずそうか、どうしようかと言った話があったりしております。
歴史といえば世界史のことである、という時代がすぐそこに見えているというのに。
一般には世界史を勉強するのは高校のときだけだというのに。

 そこでおすすめの一冊。
 『図解 世界史』 
週末の夜長、予定の無い人はどうぞ。
64ページの地図、必見です。
日本は版図に含まれていませんが、そのうち「おまえんとこの足利義満を「日本国王」の任命したのはこっちなんだけど」とか言われたりして。


と, まあ、秋の夜長の妄想堪能のネタとしてw
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商店街再生は“自分たちで考える”しかない

 日本商工会議所は、10月10日「新しいまちづくりに向けた取組みに関する調査結果」を発表しました。概要はここ

 さっそく岩沢先生のブログで取り上げられています。

614. 新基本計画ではどんな商店街になるか”不明瞭” 

615.商店街再生は「自分達で考える」しかない

 エントリーのタイトルは、ごらんのとおり岩澤先生のブログ「615」から拝借しました。
先生が報告を読まれた感想だそうです。
 ご承知のとおり、岩沢先生は大学の先生ですが、広く街づくりの現場を指導されています。ブログでも商店街再生についての提言を精力的に発表されています。

 紹介したエントリーの内容は、それぞれ読んでいただくとして、問題は615のタイトル。先生が調査結果を読まれた「感想」がこのタイトルだそうで、“結局「基本計画」まで作って取り組んだ結果”が専門家にこういう感想を持たれることになっているということですね・・・。

 このタイトルを拝見してtakeoが感じたことを少々。
(したがって以下は、岩沢先生のブログ記事とは直接関係有りません)

 最近、あるTMOのタウンマネージャーさんが辞任されるにあたって、“これから先の取り組みは、商店街が主役”といわれたことを知りましたが、考え合わせると興味深いものがあります。

 法制定に至る商店街活性化の取り組みの総括は、点(ポイント再開発)や線(商店街ごとの)の取り組みでは活性化は難しい、ということでした。この総括を受けて中心市街地という「面」での取り組みが必要である、ということが提唱され、実現したのが「整備改善・活性化法」でした。
 昨年の改正により、「中心市街地活性化法」と改称され、内容も幅広くなりましたが、改正の動機は“商店街の活性化はもはや商業施策だけでは不可能だ、多様な取り組みを要する”ということがあったことは、国会を始めとする議論をたどれば明らかです。
法は改正の前後を通じて、「中心市街地の商業・商店街の活性化」を主要な目的としていることに誤解の余地はありません。

 その「商店街活性化」について、「法」のスキームによる取り組みは、一つの曲がり角が近づいているような気がしますね。
“あれこれ精一杯取り組んできたが、外部が出来るのはここまで、後は商業者の自助努力で取り組んで貰わなければならない”といわれる(誰からかは分かりませんが)日がすぐそこまで来ているような気がします。
 “ちょっとちょっと、商店街だけで活性化出来るくらいなら、はじめからこんな騒動にはならなかったんだけど”
ということなんですが。

 これまで“既存商業者には頼らない”とか“賑わいを作り出せば商業は自然に活性化する”ということも聞かされて来たわけですが、ここに至ってそういう台詞ですか・・・、といわなければいけない時が来ないといいですね。

 そもそも、商店街・商業者が従来の経営ノウハウの延長上で取り組んで活性化出来る程度の問題なら、日本全国、法律まで作って行政以下、関係各方面が一体となってに取り組む必要は無かったのではないでしょうか。

 中心市街地・商店街の空洞化は、商業者が従来経験したことのないレベルの経営環境の全面的な変化によるものであり、これまでの経験の範疇で対応できることではありません。だからこそ法に基づく取り組みが企画されたわけでありまして、このことをちゃんと踏まえるなら今更「自分たちで対応せよ」というのは、ホントにちょっと、ちょっとちょっと、的ですね。

 “自分たちで取り組め”というのもあり得る話かも知れませんが、“自分たちで「こういう方向と方法」で取り組め”ということぐらいは、これまでのいきさつから提案しなくてはいけないんじゃないのかなあ、などと考えさせられました。岩沢先生の記事の内容とは関係なく。

 ということでもちろん、「中心市街地の活性化は、商業・商店街の活性化から」とふつうに考え、ふつうに取り組んでいる都市のみなさんにはまったく関係のない話でした。

※日商の調査結果については、一読、問題意識にビビっと来た人は、コメントをどうぞ。
takeoもこれから読んでみます。


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『基本計画』どう作ろうか

 目下作成中の都市、作成を検討中の都市の皆さんへ。

 当社の経験では、報告書の枠組みに事業を掲載して行く前に、“こうすれば活性化は可能だ”という「活性化への道」を構想することが先決です。「活性化への道」について、御市の関係各方面、特に商店街、商業者の皆さんが「この道を選択する」と意識的に選択できる方向と方法を決定しなければならない。
推進のための事業を考え、計画書の体裁を整えるのはそれから先お話でしょう。

 まずは、中心市街地活性化という問題に、なぜ取り組まなければならないのか、活性化とは街がどうなることを指すのか、特に商店街の活性化は本当に実現できるのか、といった基本的なことについて、法の枠組み云々の前に合意を作らなければならない。
ご承知のとおり、「法」以下のスキームに「活性化の道」は示されていませんから。

 課題及び取り組みの方向と方法について、関係者全体が共通した認識を持つことが不可欠ですが、これまでの取り組みではここのところが欠けていました。

 当社が提供する勉強会を活用してください。
何度も提案していますが、こういう「法」以前の合意形成をパスして進めると思ったら大間違い、そのツケは必ずきます。
計画作成のスタートに先だってぜひ開催されることをおすすめします。

 ホント、事前にこれに取り組んでおくのと取り組ま無いのとでは雲泥の差があります。
あとあと「やはり必要だったか」と気づいたときは遅かったりするのです。あまり実感は無いかも知れませんが。

この企画、十年一日、いつまでも提供するとは限りませんからね。
当面、年内は確実に対応いたしますが。


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『基本計画』の評価

 『基本計画』は、
1.基本方針
2.一体的推進の目標
3.商業活性化のための事業
4.計画を達成するための措置
5.推進体制
をチェックすれば、その行く末が予想可能です。

 この五項目は密接に関連していますから、方針~目的から組織体制にいたるまで論理的な連関がきっちりつけられていないと、どんなに意欲があっても目的を達成することはできません。
なかでも一項目を挙げるとすれば、5の「推進体制」です。

 「組織は戦略に従う」という言葉がありまして、目的~戦略を構想したら、その推進に当たる組織を立ち上げなければならない。
逆に言えば、どういう組織体制で取り組もうとしているかをみれば、目的~戦略が推測できるわけです。
中心市街地活性化の最重要目的は、商業街区である中心市街地の主要機能である商業機能、それを担う商店街・商業施設の活性化ですから、推進体制も自ずと「商業活性化」をどう推進するか、ということを主眼に構築されなければならない。
これがいわゆるTMO体制です。

 旧計画時代の事業推進で何が残ったか?
特に重視しなければならないのは、
商業者の意欲及び経営技術が向上したか?
TMOと商業者の信頼関係は深まったか?
ということです。
これが実現したいないと、新しい基本計画ではこのあたりの作業から「やり直し」ということになりますね。
「やり直し」はゼロ以下、マイナスからのスタートということ、大変なエネルギーを要することですが、それぞれ現在の立ち位置からスタートする以外に方法は無いわけです。

 ということで、皆さんの基本計画、上記5項目はどのように構成されているか、あらためてチェックして見るということも必要かも知れません。

 ただし、認定直後のところは誰が言い出しっぺになるか、という問題がありそうです。「ようやく認定を受けたのに何を言うか」と言われるかも、ですね。
そうしますと、takeoの指摘が当たっているとすれば、当分の間、計画~実践の見直しはあり得ない。
見直しについて合意が形成されるのは果たしていつのことかと考えますと、ウーム、先行各都市から「成功事例」の名乗りが上がるのはずうっと先のことですね。
 そんなことは許されないでしょうから、当サイトの指摘が間違っていることを願う以外にありません。

 ということで、当サイトのTMO主役論、ぜひ、論破してください。→基本計画にTMOを記載していない基本計画を作っている皆さん。

★記事内容の普及は、取り組み改革の第一歩、よろしくお願いします。
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TMO体制

 旧スキーム、旧基本計画での取り組みは、なぜ成功しなかったのか?
答えは簡単でありまして、「TMO体制」の構築に失敗した、ということです。

 挫折の原因については、総務省の行政評価や国会における論議をはじめ、様々な要因が挙げられています。都市が作成した新基本計画でも、それぞれの都市が考える「なぜ成功しなかったのか」理由が列挙されています。
しかし、どこの総括を見ても「TMO体制が構築できなかった」「TMOが機能しなかった」ということは自覚されていません。当サイトでは何度と無く指摘してきたことですが、残念なことに新基本計画の作成にあたって「TMO体制の構築」を課題に掲げて取り組んでいる例はきわめて少ないようです。

 当社が指摘するところが的を得ているとすれば、TMO体制の構築を目指さない実践は、旧計画時代の轍を踏むことになるわけで、当社としてはあらためて強く警告しなければならない、ということで。

 TMO体制とは、TMOを司令塔に中心市街地の商業機能全体を一顧のショッピングモールに見立てて「ショッピングの場」として足構築していく体制のことです。商店街をはじめ中心市街地既存の商業者の自助努力を結集、組織して全体としての「テナントミックスの最適化」を推進していく体制です。

 中心市街地の商業を全体として活性化するには、都市全域の商業機能の配置状況、中心市街地商業の現状、消費購買行動の変化に適応して、都市及び周辺地域という広域において中心市街地の商業機能が果たすべき役割を定義し、既存商業者の自助努力を結集してその実現を目指す以外に、方法はありません。
TMOはその取り組みの司令塔となるべき存在。
以上については「TMOマニュアル平成12年版」に明記されているところです。

 ところが、各地で立ち上げられたTMOは、その任務を見事に無視、専ら中小小売商業高度化事業の事業主体あるいはその他の補助事業の実施主体の位置に止まってしまいました。
中心市街地ぐるみでの「テナントミックスの最適化の推進」に取り組んでいるTMOはただの一個所も無かったのではないか。

 国は、中小小売商業の競争力の根幹は、テナントミックスの最適化であると指摘しています(新『基本方針』)。競争力とはすなわち消費購買力を吸引する魅力そのものであり、その根幹がテナントミックス即ち、集積全体で実現する「品ぞろえ」の最適化だと言っているわけです。
中心市街地の商店街をはじめ商業機能を活性化するためには、顧客吸引力の根幹であるテナントミックスの最適化を推進しなければならない。すなわちお客から見た「来街目的」を再構築しなければならない。

 テナントミックスの最適化は、国の指摘の有無に関わらず、商業集積を活性化したかったら真っ先に取り組まなければならない課題です。このまったくあたり前の仕事を放棄して、専ら周辺事業にばかり注力してきた取り組みが成功するはずがありません。

 恐ろしいことに、旧スキームにおける商業活性化の取り組みの欠陥はほとんど自覚されておらず、したがって、全く改善されないまま、新基本計画に継承されています。結局、新しい取り組みも従来同様、商業の活性化という目的を達成する可能性に乏しいことが次第に明らかになってきます。

 「商業の活性化への道」をどう構築するのか?
そこにおけるTMOの役割は何か?
既に基本計画の認定を受けた各都市も、未認定の都市と全く同じようにこの問題に直面しています。
あらためて、TMOの役割について、新旧両方のスキームをしっかり勉強してみられることをおすすめします。

 もっとも、適切な「商業理論」を前提にしない限り、いくらスキームを読んでも「勉強」にならないかも知れません。
そういう人は、当サイトの「サイト内検索」を活用してください。

※ところで。
 かって先進事例として全国から視察を受け入れていたTMOがいまやTMO事業は完了したものの、所期の成果をあげられない、という事例が続出しています。
「先行事例」の視察は、何をなぜ見たいのか、目的をハッキリ圧せ無いとなにも見えません。「見方」「考え方」を確立しておかないと、いくら視察しても先方の自慢話を聞かされるだけ、肝心のことは見えず、視察の成果は獲得できません。ショッピングセンターと同じですね。

 メールで問い合わせいただけば、視察先でぜひ視察していただきたいこと、視察の要領など、詳しく提案します。


★記事内容の普及は、取り組み改革の第一歩、よろしくお願いします。
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方針・方向・方法、目的・目標・手段

 『基本計画案』の評価を仰せつかって、精査することがあります。サイトにアップされた『基本計画』を眺め、ときにサイト上で批判作業を行ったりもします。
旧スキーム時代から数えれば数十の基本計画を読んでいます。

 あらためて感じるのは、認定第一号となった計画の影響の重さということ。後続の計画の多くが、両計画が敷いたわだちを歩いています。
一例を挙げれば、目標の設定。
目標の選択とその数値の算定の方法に如実に現れています。
たとえば、「商業の活性化」の進展を図る目安としての「通行量の増大」。
“通行量が増えると商業が活性化する”という因果関係は、商業学の世界でも、実務においても未だ誰も論証していません。
これを目標にするからには、みずから「目標として適切である根拠」を示さなければならない。
どこの『基本計画』も論証作業は“抜き”です。

 因果関係を明確に出来れば、“商業活性化を実現するために増やさなければならない通行量”が算定されるわけで、本来ならこの数値を実現するためにこそ、各種の通行量増大策が繰り出さなければならない。という段取りにあるはずですが・・。

 実際の計画では、
①活性化された商業集積は通行量が増えていることが予想される
②通行量の増大は商業活性化の重要な要因である
③商業を活性化するためには通行量の増加を実現することが重要である
④通行量の増大を目標に施策を展開する
という論理ならざる論理でもって「通行量の増大」が目標に選ばれ、さらにその「数値」たるや果たして「商業の活性化」実現を担保する増大たるのかどうか、という検証は全く行われないまま、いわば「数値が投げ出されている」。
 あらためて、非・自力思考の結果というか、何ともいやはや・・・・、です。

 取り組みが先行している都市には、是非とも計画実践の成果について、刻々と公開していただきたいものですね。

 ということで、以下が今日の本文です。

 タイトルのとおり、一般に「計画」をめぐってはいろいろな概念が登場します。
計画の作成では、これらの概念を駆使するわけですが、もちろん効果を挙げるためにはそれぞれの意味するところ及びそれぞれの「関係」について十分理解しておかなければならない。当たり前ですね。

 ところが、『基本計画』作りにあっては、どうもこのあたりに不備があるのではないか?
記事の冒頭で述べた「目標」もその一例ですが、さらに指摘しますと、「目的」の設定についても疑問があります。
「法」は中心市街地活性化を“都市機能の増進と経済活力の向上”と定義しています。基本計画の目的はこれを踏まえて設定されるわけで(もし他の目的を設定するのであれば、その旨、明記することが必要でしょう)、なるほど、消費生活の変化・少子高齢化の進展など環境変化を踏まえた「中心市街地活性化」の目的としてふさわしい、と関係者に認められる目的を掲げなければならない。

 目的がぼんやり、大和言葉のキャッチコピー風だったりすると、目的を実現するために設定されるべき目標群が、てんでバラバラ、それぞれ一人歩きをしてしまいます。目的に目標を産み出すチカラが無いので、目標は先行事例などから拝借して来ることになったりする。
「認定」など“ブランド化”していると借りやすいですよね。

 あるいは、目的と数値目標との間に、もう一段階目標が設定されることもあったりして、さまざまというか、ぐちゃぐちゃというか・・。
せっかくいい資源に恵まれるなど、シナリオ次第で活性化を達成出来る可能性が高い条件を持っている都市も、計画の立て方次第で活性化の成否が決まります。
そのスタートは、タイトルのとおり、方針・方向・方法と目的・目標・手段という計画に付き物の概念を十分理解することからスタートすることが必要かも知れません。

 何を今さらそんな初歩的なことを、と怒られるかも知れませんけど。


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TMOと活性化協議会

 新スキーム発足当時、TMOが消えた!と顔色が変わったTMOがありました。
そんなことはないでしょ、と新スキームにおけるTMOのポジションを説明したのですが、新スキームに“基づいて”作成された『基本計画』からは見事にTMOが消滅しています。
今現在、三セクTMOが存在し、活動している都市の計画においてさえ。
このことの背後に見え隠れしているのは何か、という話は今日はさておき。

 活性化協議会は、TMOの任務を承継するのだ、という説も見られまして、新スキーム、ちゃんと読んでいないでしょw

新スキームにおけるTMOのポジションは、
法第十五条二のロ
に明記されています。確認してください。

 どうも新旧両方のスキームにおけるTMOの役割(商業活性化を実現するための多様な施策の一体的推進の司令塔)は、説明が不十分なような気がします。TMOマニュアルなどをしっかりマスターしていれば、理解されることではありますが・・・。

 表見、旧では「中小小売商業高度化事業構想者」、新では「活性化協議会立ち上げ有資格者の one of them という扱いです。本来なら別条で商業活性化の牽引車という位置づけを明確にするべきだったのでは、などと思ったりします。
政令以下の部分で具体的な位置づけが行われるのかな、とも思いましたが、されていませんね。

 ということは、都市はその『基本計画』の「推進体制」を構想するにあたって、TMOの新たな位置づけを行わなければならないわけですが、やっている基本計画はこれまでのところ皆無。
TMOさん、タウンマネージャーさんは、新計画でのポジションをきっちり確保することが活性化の成否を分かつ山場の一つ、しっかり頑張ってください。特に“ショッピングモールとしての再構築を目指し、商業者の自助努力を組織化してテナントミックスの最適化を推進する”というあるべき方向を目指す場合、TMOを中核とする「TMO体制」の編制は不可欠ですからね。

 さて、活性化協議会について。
これをどう操作しても、法第十五条二に規定されている三セクTMOの定義:「商業等の活性化を図る事業活動を行うことを目的にして設立された公益法人又は特性会社であって政令で定める要件に合致するもの」の代行は出来ません。
組織の組成が違いすぎ。
協議会の事務局機能を充実させる、という手も考えられているようですが、残念ながら商業の活性化は片手間仕事で出来ることではありませんから。

そもそもこれを構成するメンバーは、それぞれの組織の目的などから中心市街地活性化の推進にそれぞれの活動領域について責任を分担しているはずですね。
中心市街地活性化を推進していくに当たって、それらの組織が担うべき責務、仕事は明らかになっているでしょうか?
基本計画には活性化協議会を構成する各組織の役割が明記されているでしょうか?

 前にもどこかで書きましたが、活性化協議会は、組織の存在目的をからして中心市街地活性化の推進に参加すべき組織が一堂に会して、あらためて(作成段階にも関わっていたはず)『基本計画』を検討して、“さあ、みんなでこの計画に基づいて活性化の実現に取り組んでいこう”と「連判状」に捺印、期間中の邁進を相互に誓約する、行政による基本計画の経営に参与する機会として設置されるのではないでしょうか?
学識経験者の集まりでは無いっすから。

 中心市街地活性化の実動に当たるのは、協議会ではなくて協議会を構成する各組織のはず、活性化協議会に実動面で多くを期待してはいけないと思います。
 協議会レベルでこなせる事業しか計画しない、という取り組みも考えられますが、そうなればもはや何のための取り組みか、ということになってしまいます。

 本日第二弾の記事は、TMOの再構築について。
活性化協議会はTMOの代替機関ではありませんから、TMOは従来にもまして組織・活動とも拡充しましょう、というお話でした。


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商業集積間の回遊性

 サイトでは、中心市街地の回遊性・賑わい創出のカギと位置づけられている〈ゆめタウン別府〉のケーススタディに取り組んでいますが、が先行していますが、アクセル&ブレーキで「回遊性の喚起」を期待して中心市街地に誘致される大型商業施設には注意が必要です。

その理由:
①郊外型SCは「自己完結型集積」。ここをデスティネーションに来街した買い物客が商店街に回遊することは、基本的に期待できない。
②逆に、これまで中心市街地既存の集積(個店)に買い物に来ていたお客が向こうに吸収される可能性はある。
③中心市街地の商業街区で「核」となりうる業容は、これまでのところ、開発されていない。

 『基本計画』などではよく「回遊性」という言葉が頻用されますが、
①通路がつながっていれば回遊するというものではない
②空き店舗をなくなれば回遊が発生するというものではない
③買い物以外の来街から買い物目的の回遊にはなかなか移らない
④通行量が多いのと遊歩客が多いのとは別の話
といったことは、よく経験されるところです。

 回遊性の創出を目指す、という趣旨で回遊性を高める(であろう)施策に取り組もうとするときは、「人はなぜ商店街で回遊という行動をするのか」あらためて自力思考が必要です。
回遊性を実現しようと事業に取り組んだがダメだった、と実感するときは既に手遅れになっているはずですから。
 特に、SCの進出は要注意です。域内のSMなどを中心に影響が大きく、それらが作り出している回遊性が劣化する可能性があります。
そういえば佐世保市には商店街のすぐ横にゆめタウンが進出するとかしないとか。出てくれば三・四ヶ町はものすごい打撃を受けます。
ゼッタイ阻止を掲げるべきですが、さて、大義名分があるでしょうか?

 それにしても、商店街活性化の関係者各位は、SCについて知らなさすぎですよね。
SCオープンと同時に商店街に人の流れが帰ってきたとしても、この人では全て、SCをデスティネーションとする通過客です。これによる通行量の増加が少しでも売り上げにプラスになる店は、今現在も繁昌しているいくつかのお店に限られます。

 アクセル&ブレーキが登場しそうな商店街は今何を為すべきか?
SCのオープンをタイムリミットとして、一所懸命、繁盛店づくりに邁進する、というのが取るべき唯一の方策です。
今度という今度は、「繁盛店づくり」と銘打った講習会を一、二度開催する、といった程度の取り組みでお茶を濁すわけにはいきません。
もちろん、販促イベントなどではどうにもなりません。

 自店ならではの「繁昌への道」を構想し・実現していくという唯一の選択に取り組んでいくために必要な勉強をすること。これをサボっては繁昌を実現することは出来ません。

 そもそも、どんな講習会であれ、一回こっきり・2時間程度の聴講でなんとかなる、という情勢なら、日本全国、ここまで商店街が衰退し・復興できない、という事態は起きません。当サイトなどはさっさと退転していなければならない。

 SC襲来に本気で対応しようと思うなら、2~30時間程度の勉強は当たり前ではないでしょうか?
それとも本当に勉強抜きでお客にとって“郊外のSCを横目で見ながらわざわざ出かけてくる買い物の場所”に生まれ変わることができますか?

 ということで、重ね重ねのお誘いです。
『超大型ショッピングセンターの襲来 商店街はこう対応せよ!』
SC進出を契機にスタートする繁盛店づくり、まずは取り組みの方向と方法を理解してください。

 今後とも小売業を続けたいと思っている人、それも商店街という「旧立地」に位置してもう一度繁昌を再現したいと思っている人は、一度はSCをきちんと理解するための努力・勉強に取り組むことが必要です。
 勉強すると、商店街での商売に自信が持てるようになる。
もちろん、勉強しなくとも自信満々の人は勉強なんか不要かも。

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今、大転轍のとき

転轍=(てんてつ:鉄道線路の分岐点に設置されている転轍機を切り替えて、列車の進行を他の線路に切り替える作業)
中心市街地・商業活性化の場合、新しいレールが用意されておらず、みずから方向と方法を定めて敷設しなければならない、という鉄道線路の転轍とは根本的に異なる条件がありますが。

 既存の『基本計画』に基づく取り組みの結果や先行事例の情報などから、「活性化の方向と方法」について、抜本的な再検討が必要だという機運が起こっています。
あまり既存の情報経路には乗らない取り組みですが。

 “これまでの取り組みは取り組み自体に問題があった、これをきちんと総括しない限り、新しい枠組みによる計画も間違いなく同じ轍を踏む”という問題意識のもと、転轍を試みようとする取り組みが始まっています。

 当サイト常連の皆さんと問題意識を共有される人たちが、それぞれ自分の都市で“取り組みの転轍・方向転換”を目指して困難なチャレンジを始めておられます。
基本計画の作成に先立って、あるいはそのプロセスのさなかにおいて、基本路線の大転換を提案し・実現する、という作業ですね。

 取り組みの主役である、三者(商店街・商工会議所・行政)揃って「待ってました!」とさっそく再スタートするところから、「何を言い出すんだ」と邪魔者扱いから始まるところまで、状況はケースバイケースです。

 ケースバイケースですが、共通していることが一つありまして、担当者さんが“従来の路線では活性化は出来ない”ということに揺るぎない確信を持っていること。
その根幹は、“商業の活性化は地元商業者の自助努力抜きでは実現できない”ということです。

 商業者有志は、路線の転換に大賛成。転換を主謀する人はこの支持を内的な頼りに、悪戦苦闘に挑むわけです。
有志さんもまた商店街内部では「何を言うか」と煙たがられていたりしますから、なかなか大変です。

 多くの都市では、転換の必要は自覚しつつも、以上については当初から見え見えですから、「転轍の提案」には二の足を踏まざるを得ない、という判断が先に立っています。
そうすると、もちろん、出来ることも出来なくなるわけでありまして、困ったことです。

 という状況にある皆さんへ。
直下のエントリーで提案している「SC対策の勉強会」を転轍機として利用する、ということは考えられませんか?

 “どうせうちのまちの商業者は・・・”というのは、日本全国どこででも聞かれる愚痴ですが、どこのまちの商業者であれ、「日々の営業活動の中から・これからの商売繁盛の方向と方法を導き出す」ということはできません。
日本全国の商店街・商業者に共通しているところ、なにもあなたのまちの商業者に限ったことではありません。

 「うちのまちの商業者は・・・」などと偉そうに講釈を垂れる暇があったら「取り組みの方向と方法」をて維持しな!

 方向と方法が分からなければ、リスクを取ることも出来ませんから、昨日と同じことを続ける、続けながら局面の変化を待つ、というのはあり得る選択肢ですからね。
それを「うちの商業者は・・・」と決め付けるのはいかがなものか。
信頼できないからと言って誰か他に信頼できる商業者が調達出来るんですか? 
あなたのまちの活性化を牽引するだけの力を持った商業者が?

 というわけで、中心市街地の商業を活性化する、というテーマを掲げたとたん、第一に依拠することになるのは、地元商業者の自助努力・もっと儲かるようにしたい・なりたい、という商業者の私利私欲です。
私利私欲に応えうる「方向と方法」を提案できるかどうか、というところに新・基本計画による取り組みの命運がかかっているわけで、新たな取り組みの提案は、私利私欲的琴線に触れるものでなければならない。
個人的な資産を賭けさせられる事業だと思えばあまりにも当然のことではないでしょうか。

 ということで、SC襲来をまたとない「転轍」の絶好の機会として活用することを提案するのが下記エントリーの勉強会です。
といわれても、いろいろ疑問がわき上がる人は、スレッドの書き込むか、個別にメールでどうぞ。
「大型SC襲来 商店街はこう対応せよ」

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在庫を減らせば売り上げが増える

 そんな馬鹿な、と思われる人もあるかも、ですが本当です。

当社提供の商人塾:http://www.quol
でさんざん実証済み。
ノウハウもしっかり蓄積し、さらに目下増殖中です。

なぜそうなるのか?
現状ありのままの業容からどう在庫を減らしていけるのか?

 しばらく断続的に取り上げます。
まずは、在庫(店内)が多いと売り場で何が起きるか・起きているか、まずこのことから考えてみましょう。

□在庫が多いと機会ロスが発生する

 機会ロスの本来の意味は、商品が陳列されていれば多分売れたはずなのに、あいにく欠品になっていたために、売ることが出来なかった、ということです。

 では、欠品さえ起こさなかったら確実に売れるのか、というとそうでもないのです。
お客が商品を買うためには、
①ニーズが意識される
②ニーズの対象となる商品がイメージされる
③商品調達に赴く・・・・来店する
店内では「購買行動の5段階」を経て、商品を入手します。(「5段階」は検索のこと)

 消費購買行動では、どの段階でも重要で、それぞれの段階をクリアしないと先に進むことが出来ません。
在庫量が多いと5段階のA:アテンション=「商品に気づく」という段階で、「商品に気づかない」ということが起こる可能性が高い。

 つまり、商品が多すぎて一個一個の商品にチェックが行き届かない、ということが起こる可能性があります。
適量の商品が見やすく陳列されていれば、確実にお客の目に留まり、吟味してもらえる商品でも、在庫量が多すぎてその中に埋もれていると、お客はその商品をピックアップして「吟味」段階に移ることが出来ません。
つまり、お客にとって「目に入らない商品」は「欠品」と同じです。

 「ものさえよければ必ず売れる」とか「提案型の品ぞろえ」などと品ぞろえの重要性は協調されますが、「目に入らない商品は欠品と同じ」、お客にきちんと吟味してもらうための工夫は二の次、三の次になっています。
 この「有るのに無い商品」は、もちろん、機会ロスそのものであり、売れるはずだった売り上げが実現できません。
そればかりか、さらに恐るべき結果をもたらすのです。


 このシリーズ、面白いかも、と思われたら
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TMO事業の完了

 『基本計画』に基づいて三セクTMOを設置、敏腕のタウンマネージャーさんを配置して、TMO事業に邁進してきた。
その甲斐あってTMO事業は次々に竣工、所期の目的を達成している、全国に成功事例として喧伝されている、という都市がいくつかあります。

 凄腕のマネージャーさんを招聘したところは、TMO事業、所期の目的を達成しています。皆さんも視察に行かれたり、講師に招聘したり、ご存じのところも多いはずです。

 TMO事業が一段落しまして、確かに来街・通行客数も増えました。しかし、その結果が商店街に波及する・指折り数えてこのときを待っていた各個店のシャッターの内側には全く・何の効能効果もありませんで、待ちぼうけを喰らっちゃった。
ただの待ちぼうけではありませんで、その間もこれからも、ひたすら商業機能としては劣化の一途をたどるだけ。

 本来の趣旨から行けば、これからが「まちを一個のショッピングモールとして構築・運営する」機能であるTMOのそのまた中枢を担うマネージャーさんの出番ですが、そういう趣旨で設置、招聘したTMO、マネージャーさんではありませんから、手も足も出ません。“これからは商店街が主役”というのは確かにそのとおりですが、自動的・自発的に主役が張れるくらいなら中心市街地・商店街の活性化に、都市が総力を挙げて取り組む、という事態は起きなかったわけで、“なに言ってんの”ということに」なるわけですが、もともと『基本計画』にTMO&タウンマネージャーの任務が「ショッピングモールへの転換」であるという肝心カナメが記述されていませんから、どうすることも出来ません。
機を見るに敏なマネージャーさんならさっさと退出するでしょうね。

 マネージャーさんはそれでよろしいが、TMOは、否、中心市街地はこれからどうなるの?
中心課題である「商店街の活性化」については、TMO発足以前よりいっそう衰退しているんですけど。

 という状況を直視することが出来る力量を持った担当者を要所に配置している都市だけがこの隘路を突破して新しい方向と方法へ、軌道を修正することが出来ます。
ものすごいエネルギーが必要ですが。

 これから『基本計画』を作成するところは、先行事例の「こういうところ」に眼を凝らして学ぶべきです。学んだら同じ轍をすむことの無いよう、“商業者の自助努力の連携によるショッピングモールとしての再生”を基本課題とする中心市街地活性化基本計画の作成を目指す、という一点で合意を形成することからスタートしてください。

 TMO事業は、本筋の事業を補完・補強するという性格のもの。まちに核を作って繁昌させると言うことはもちろん並大抵のことではありませんが、だからといって核の繁昌が市街地全体に自動的に波及していく、ということはあり得ません。
これからこのことを実証するケースが全国で頻発するはず。
とりあえず「成功事例」における商店街の状況をチェックして見られたら如何でしょうか。


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超大型SC襲来 商店街はこう対応せよ!

       ★ 出前勉強会 ご提案 ★

           ★ ご 案 内 ★

○ まちづくり三法の改正により、大型集客移設の郊外立地に歯止めがかかることが期待されています。
しかし、それまでのわずかな間隙を縫って、超大型ショッピングセンターの進出が一斉に展開されています。
 商店街の皆さんは、進出が及ぼす厳しい影響を予想しながら、どう対応したらよいのか途方に暮れている、というのが実状ではないでしょうか。

○ 既にオープンしたところ、現在建設中のところなど状況はさまざまですが、ショッピングセンターとは何ものか、その正体を知らずに対策をたてることはできません。
とりあえず取り組まれた、一店逸品やポイントカードといった「販売促進事業」でショッピングセンターを迎え撃つことはできません。

○ この勉強会は、
①郊外型ショッピングセンターの正体を知る
②実際にショッピングセンターを視察して確認する
③個店・商店街の取り組みを提案する
という「SC対策必須・三段階」の勉強です。
 取り組んでいただくと、「ショッピングセンターは怖くない」、「新しい繁盛店はこうして作る」という喫緊の課題への取り組みをしっかり理解することが出来ます。

○ 提案する取り組みは、
①お金を掛けずに
②さっそく明日から取り組める
③簡単なことからスタートして着実に客数・客単価を向上させる
画期的な内容です。

○ 既に実際に取り組み、成果を挙げている各地の実例(業種・業態不問)をドンドン紹介します。

○ 改正『中活法』に基づく新しい中心市街地活性化の取り組みを検討中の都市、従来の計画による商店街活性化を目指す都市、いずれにとっても必ず押さえておかなければならないのが、郊外型ショッピングセンターとの棲み分け及びショッピングコンプレックスという全く新しい活性化へのアプローチです。
ショッピングセンターへの言及が一言も無い、という基本計画も散見される今日この頃、ホントにマジメに取りもうとしているのか? といわれるかも、ですね。

○ 郊外型ショッピングセンターの正体を知り、中心市街地・商店街活性化の方向と方法を理解する、またとない機会です。この機会を是非ご活用ください。

※ この勉強会で提供する理論は、当社が独自に開発したものです。SCについてトータルに勉強する機会を提供しているのは当社だけかも知れません。

           ★ 開 催 要 領 ★

1.タイトル:
『超大型ショッピングセンター襲来 商店街はこう対応せよ!』
2.時  期:平成19年10月~12月
3.対  象:商業者、中心市街地活性化関係者 ほか
4.講  師:武雄信夫{㈲クオールエイド代表)
※視察先は主催者と協議して決定します。


           ★ 勉強会の内容 ★

第一部 郊外型SCを理解する  2時間
第二部 SC視察 2時間
第三部 個店・商店街の対応策 2時間 合計6時間

① 各部の講義の詳細はお問い合わせください。
② 午後~夜間という枠で一日で終了します。
③ 希望があれば、2時間程度延長します(謝金増額なし)
④ 長丁場の勉強ですが途中退席者はほとんどありません。
⑤ 取り組まれると商店街の雰囲気が確実に変わります。
※中小機構の商業活性化アドバイザー派遣事業の利用が出来ます。

※大変な時期です。商店街には“これくらいの勉強は当たり前”というカルチャーショックが必要ではないでしょうか。

※ プレゼン&質疑


勉強会、確かに必要だ、と思われたら
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イオン鹿児島ショッピングセンター

 さる10月6日オープンしました。
名称からして、経営はイオン本体ではなく九州イオンです。
イオングループ、鹿児島県初の出店とか。

**************** 引用 ********************

名   称: イオン鹿児島ショッピングセンター
核店舗名: ジャスコ鹿児島店
所 在 地: http://www.aeon-kyushu.info/kagoshima/access/index.html
営業時間: ジャスコ:午前10時~夜11時
      専 門 店: 午前10時~夜10時
      レストラン街: 午前10時~夜11時
休 業 日: 年中無休
建物構造: 鉄骨造 地上5階建
(店舗は1階から3階、4階から屋上は駐車場)
駐 車 場: 約3,500台
駐 輪 場: 約470台
従 業 員: SC全体約2,500名(うちジャスコ約500名)
規 模: 敷地面積:110,656㎡ 延床面積:121,676㎡
商業施設面積: 65,587㎡
<内訳>
ジャスコ直営: 17,706㎡
専 門 店 : 20,345㎡
飲食サービス: 7,782㎡
商圏: 約75万人、32万世帯
    (鹿児島市、日置市、川辺町、知覧町など)

*************** 引用終わり ***************

※売り上げ目標:未公開

 天文館どおりをはじめ既存集積への影響甚大でしょうか。
進出表明から今日まで、活性化に取り組む絶好の機会であったにもかかわらず、効果的な対策を講じられなかったツケを支払わされることになるのでしょうか。

 サイトを中心にWeb上の情報を手がかりに、こちらで分析してみたいと思います。

 “ショッピングコンプレックス・ゆめタウン佐賀の衝撃’以来、九州では初の出店のはず、衝撃の吸収度合いに興味があります。
至近距離にイズミが土地を確保しているそうですし。
 近々、見に行く機会があると思いますが、それまではWeb情報主体の取り組みということで。


 ※イオン襲来という状況に直面された鹿児島地区の皆さんへ※

 “災いを転じて福となす”、この機会に「研修+視察」セットでの勉強会は如何ですか。

 題して『RSCの正体を暴く、イオンなんか怖くない!』
中心商店街vsRSCということでは、RSCってホントに怖くないんですよ。勉強+視察できちんと見ればよく分かります。

 当社は全国各地でそれぞれの地域の代表的なRSCをテーマに勉強会を開催、それまで理由もなく「怯えて」しまい、“対策なんか考えても仕方がない”と意気消沈していた皆さんが“怖くないことがよく分かった、頑張る意欲が出てきた」とおっしゃるようになります。

 開催に興味がある方はご一報いただくと、イオン視察がてら参上して提案説明します。
日頃、講習会を開いても参加者が少ない、と嘆いておられる皆さんには、関係各方面に勉強会の意義を再確認してもらう機会にもなることでしょう。

 商店街、既存集積にとってイオンの登場は、本格的な「活性化への道」を歩み始めるまたとない機会、活用しない手はありません。

※イオンモール大牟田の増床はムリ?
サイトでの検討は、イオン鹿児島を先行します。


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活性化への筋道を示せない基本計画

 そもそも、 
中心市街地の空洞化はどうして発生したのか?
なぜ、都市の非・中心市街地に優先して活性化に取り組まなければならない?
中心市街地が活性化されると言うことは、中心市街地の何がどうなることなのか?
 といった極々基本的なことについて、共通の理解もないまま、法律が出来たからこれを利用して取り組もう、ということだけで着手された「面としての活性化」ですが、出来上がってみたら、
「活性化実現の方向と方法」
を示すという計画の生命線が全く見えていない基本計画がほとんどです。

 各地の基本計画、もちろんさまざまな事業が計画されていますが、それら個々の事業が「上位目的である中心市街地活性化」にどう貢献するのか、貢献するためににはどのような事業と相携えて取り組まなければならないか、といったシナリオは全くないまま、個別の事業が計画されている。とりわけ致命的ともいえるのは書店主・商店街の自助努力をどう計画に組み込み、各種事業と連携させていくのか、という肝心カナメのところがスッポ抜け落ちています。
これでは買い物の場「シャッターの内側」の改革は個店任せということになる。いうまでもなく、個店にそういう力量があれば商店街の活性化が都市経営上の重大問題になることは無かったわけですね。

 象徴的な事例がありまして、『基本計画』に記載されていた大型プロジェクトの整備があらかた終了したところで、優秀なタウンマネージャーさんが“後は商店街の仕事”といって退職しした、ということです。
奇妙な話でありまして、大型プロジェクトはたとえプロジェクトとしては成功したとしてもそれだけでは不十分、中心市街地活性化を推進していく上での「牽引車」でなければならないはずです。
 
 ところが、『基本計画』には全体としての活性化のシナリオ、なかでも商店街の自助努力とプロジェクトの協働などといった仕掛けはほとんどない、というのが実状ですから、マネージャーさん、基本計画所載の事業の推進が中心市街地活性化実現の「カナメ」である商店街・商業者の自助努力と連動していない、連動どころか自助努力は見えないじゃないか、ということで辞任なさったのかなぁ、という感じですね。

 もちろん、タウンマネージャーさんの仕事は、商業者・その組織を『基本計画』が示す方向と方法に向けて「その気にさせる」ことが最大の任務ですが、残念ながら展開はそうはならなかった、ということですね。展開以前にそもそもそういう位置づけがされてなかった、大型プロジェクトの推進がTMOの主要任務という位置づけだったのでしょう。

 タウンマネージャーさんの位置づけ・役割については、このところしっかり書いていますので、あちこち目配りをお願いします。
いつも申しあげているように、タウンマネージャーの任務と職能要件は『基本計画』TMOの項にしっかり書き込んでおくべきです。

 思わずマネージャーさんの話になってしまいましたが、マネージャーさんには『基本計画』作成段階から参画してもらい、計画の内容について十分理解してもらう、場合によっては彼の意見を採用する、ということは当然のことです。

 さて、標題ですが、
「活性化の筋道を示せない基本計画」を作ったのでは、もちろん、商業者がその気になって自助努力を結集する、という条件を作り出すことは出来ません。それどころかカネやタイコで招聘した腕利きのマネージャーさんにも“頃合い”で退出されてしまうことになりかねません。

 中心市街地所在の商業機能、商店街活性化のシナリオとしての『基本計画』という視点、重々考えてみてください。


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ゆめタウン佐賀、イズミは核ではない

 SCといえばそのほとんどが「二核ワンモール」、二核のうち一店はGMSで、もう一核はさまざま、百貨店あり、DSあり、HCありというのが日本型SCの基本です。

 「核」とはなにか?
その集積が対応している消費購買ニーズの基本に一店で対応している、集積への来訪目的となっているのが「核」ですね。
核と異なる消費購買ニーズに対応する業容のテナントは、その集積では経営を維持することが出来ない、というのが集積における「核」のポジションです。

 RSCにおいて今なお「核」と呼ばれ、レイアウト上、その位置を占めているGMSですが、実は既に上記のような意味での「核」としての機能を既に失っています。
にもかかわらず、かって強力な集客力を誇っていた当時と同様、モールのはじっこに位置しているわけですから業績不振に陥るのもムリありません。

 という状況においてゆめタウン佐賀に参加しているGMSイズミは、「核店舗」の伝統的なポジションを放擲、レイアウト図にみられる位置に鎮座したわけです。
「フロアガイド1F、1F」参照

 明らかに従来のSCの常識を逸脱したこの決断は何を意味するのか?

 当社が、佐賀市周辺でのモラージュ、イオン大和、ゆめタウンの三つ巴戦についていちはやく「勝負あり、ゆめタウンの勝ち」と軍配を揚げた理由は、ここにありました。

 ゆめタウン佐賀の「革新性」の秘密、理論創発 で明らかにします。


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トップをその気にさせるには

 中心市街地活性化は、新しい都市経営のスタートとなるプロジェクトだという位置づけをして取り組むことが必要です。
このことが理解できるかどうかということに、中心市街地活性化には中心市街地のみならず都市経営そのものの将来がかかっています。
 常連さんにはよく理解されているところですが、問題はこのことを皆さんの都市の首長さんに理解してもらい「その気になってもらう」ことです。

 中心市街地活性化という課題の特徴は、都市みずからが取り組む以外に方策が無く、かつ、良かれ悪しかれその結果は都市が甘受しなければならない、というところにあります。

 直下、昨日書いたように、第三号要件に合致する方向と方法で中心市街地活性化を実現する都市と達成できない都市とでは、都市経営全般に渡って雲泥の差が生じます。

 なんと言っても、これまで全国で取り組まれながら成功事例が出ていない・困難な課題に対して、適切なシナリオを描き、ソフト・ハードの「経営資源」を組織して取り組み、狂瀾を既倒に巡らす、見事、都市の中心性・求心性を回復することに成功すれば、そのことの都市経営上の効能効果には計り知れないものがあります。

 直接的にはもちろん、中心市街地における都市機能の増進・経済活力の向上がもたらす都市住民の生活のいっそうの充実があります。それと同時に、都市の総力を挙げて都市の経営課題に取り組み、解決に成功したことから得られる「都市経営力のレベルアップ」が得られます。
中心市街地活性化への取り組みを通じて、都市自身の努力で獲得するわけですが、もちろん、この経営能力は他の手段で獲得することはできないと思います。

 実現するためには、当社が提唱するレベルでのマーケティングが必要です。
マーケティング、即ち、顧客の目的達成過程への支援を通じて、自分の目標を獲得すること。
そのためには、顧客の問題をよく知り、達成のプロセスで必要な支援を提案して、顧客を「その気にさせる」ことが必要です。
都市経営におけるマーケティングは、まずは、都市が目指す方向とその実現の方法について都市住民を「その気にさせる」こと。

 「交流人口の増大」「知名度アップ」という昔ながらの販売促進もありますが、キモとなるのはまず都市住民をその気にさせること、中心市街地活性化なら商業者をその気にさせること、ですね。
肝心の受け入れ側がその気になっていなければ、「手練手管」はすぐに見透かされますから。

 ということで、今どきの首長さんの第一の仕事は、都市の関係各方面を「その気にさせる」ことだと思います。
トップセールスも結構ですが、肝心の「売り物」がホントに売れるものかどうかというところに問題であり、今どき「知名度が上がればなんとかなる」のは、新しく登場したてのビジネスモデルに限られた話でしょう。
 
 トップがその気になって、関係各方面をその気にさせていく、というプロセスが「都市経営」とりわけ中心市街地活性化という課題にとって必要不可欠ですが、差し迫っている問題は、トップ自身をその気にさせる、という仕事に誰が取り組みのか、ということですね。

 トップに限らず、関係各方面をあらためて「その気にさせる」契機となるのは、商業者が「その気になって」目に見えるカタチで活性化への取り組みを革新すること。
これが実現すれば、トップを「その気にさせる」、これからの都市経営に不可欠である、都市経営全般についての新しい方向と方法について、確信を共有することが出来ます。

 一番手前の課題・今そこにある課題は、商業者・商店街の自助努力を喚起し・組織化する、ということ。
“商業者の自助努力を組織化して、中心市街地の商業機能を再構築するという課題の、都市経営上の戦略性についてあらためて確信を持ち、自助努力の組織化に向けて確実な前進を実現しなければならないときです。
この時期、この仕事に優る優先課題は無いでしょう。

 商業者の自助努力の組織化、表見、きわめて困難なように思われるでしょうが、方向と方法が適切であればそんなに難しいことではないと思います。


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店あまり

 当ブログ、「もの余り・店あまり」という時代背景は大前提です。
“だよね”と安易に受け流すのではなく、このことが自店・商店街にとって意味するところをしっかり理解しなければならない。

※もの余りとは:
 早い話が、献立材料を中心に「消耗財」以外の必需的生活財は、これ以上買わなくても、一、二年は平気で過ごせるくらいのストックを自宅に持っている、ということです。典型は衣料ですね。
現代の商業とは「ものが有り余っている人にものを売る」という商売だということを肝に銘じておかなければならない。
よく“ものを売るのではなく意味を売れ“といったことが言われますが、意味って何ですか? 小売店が売るのはあくまでも「もの」ですからね。「意味」などと意味不明な方向にいくととんでもないことになります。

※店あまりとは:
地域の日常的な行動範囲内に「お店」が有り余っていること。
どうして有り余っているかと言いますと、これまでの「流れ」から、「自分の都合」優先で商売をしている人、「お客の都合」優先で取り組んでいる人までさまざまのお店があるから、です。
お店は多いのですが、お客は「お客の都合」優先のお店に集中します。当たり前。

 「店あまり」という現象は、お客から見て、“無いと困る”お店や“あった方が楽しい”お店などがたくさん揃っている、有り余っているということではなくて、“あってもなくても平気、ぜんぜん困らない”というレベルのお店がたくさんある、ということです。“売れないお店”とは何らかの理由で“買い物行き先”として評価されていない・お客にとって“あってもなくてもかまわない”お店ですね。

 余談ですが、そういうお店が“売れないのは店前通行遼が少ないから”、“通行量を増やせ、住む人・来る人を増やせ”と真剣に要求しているのっておかしいですよね。
なかには“そうだ、そうだ”とけしかける専門家さんもいたりして。

 ということで、「店あまり」とはお客から見て“あってもなくても、ぶっちゃけ、ど~でも良い”と評価されている(というかそもそも評価さえしてもらえない)お店が多いと言うことですね。
もちろん、郊外立地の場合、こういうお店は速効つぶれますから、「余っているお店」の多くは商店街に立地しています。
商店街の中に、「業容の改革改善」に取り組むお店が出現して、真っ先にダメージを受けるのは、同じ中心市街地の同業のお店・おおくの人たちから「あってもなくても結構」と思われ、きわめて限られた固定客で細々と維持してきたお店です。直撃を喰らいます。

 商店街立地、繁盛再現を果たすにはそれくらいのことはあり得ることだと思っていないとダメです。
“仲良きことは美しきかな”、みんな揃って「廃業必至の道」を歩みましょうという人たちは、それはそれでいいのでしょうけど。

 店があり余っている、という現象はいつまでも続くわけではありません。自社物件であろうと、マルチインカムがあろうと売れない店・お客に「買い物行き先」として評価されないお店は必ず消滅していきます。
「代替わり」が出来ませんからね。
もちろん、おれは幸い若いから事業承継なんか関係ないし、という条件の人もありますが、そういう人は今度は「売れない」という問題への耐性がありません。

 ということで、「店あまり」という問題情況への対応は、「勝ち残り」です。まずは、現在の業種業態をベースにお金を掛けずに、改革・革新に取り組み、とりあえずアタマ一つ抜け出すこと。
「抜けだし」に取り組むなかで、業容転換(サイトで検索)のノウハウ、ハウツウを修得することが目標です。

 もの余り&店あまり、繁盛店づくりを目指す人はしっかり認識して置くこと。商店街の空洞化は、「もの余り」のお客に「もの不足」時代のノウハウで対応しようとしているところに起因しています。

参照


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第三号要件

 中心市街地活性化法では、「中心市街地とはどこのことか」きちんと定義されています。この定義をしっかり理解しておかないと、「役に立つ基本計画」は作れません。
今さらながら、という気もしますがサイトで考えています。
その名もズバリ「今さらながらの中心市街地活性化」

 皆さんの都市における『基本計画』づくり、果たしてこのあたりについては論議されたのか、されなかったのか・・・?
もちろん、されていない、というのが大方の取り組みだったと思いますが、なかなか実効ある取り組みになっていない現状の遠因は、このあたりにもあるわけです。
 念のため、上の記事は一読をお奨めします。
反論や異論など歓迎します。特にご同業のプランナーさん各位には徹底した批判を期待しています。結構皆さんの仕事ぶりを念頭に置きつつ書いておりますので。

 さて、今日のテーマは第三号要件について。

第三号要件:当該市街地における都市機能の増進及び経済活力の向上を総合的かつ一体的に推進することが、当該市街地の存在する市町村及びその周辺の地域の発展にとって有効かつ適切であると認められること。

 「効果波及要件」と言われるとおり。
平たく言えば:
①中心市街地が活性化したら、
②「当該市町村とその周辺」のすべての地域に
③それぞれの発展を促進する上で
④効果がある、それぞれの地域から見ても適切である
ということですね。

 第一要件及び第二号要件が、「状況要件」というか“○○という状況にあるところが中心市街地ですよ”という規定であるのに対して、第三号要件は、「方向要件」とも言うべきものでありまして、ここを活性化すれば、三号要件が達成される、ということは、
①何でもいいから中心市街地が活性化すればよい ではなく
②都市における「中心市街地としての在るべき機能」を増進・向上させる方向で活性化させる
ということが条件です。

 「賑わい」を作るために居住を増やす、集客機能を中心市街地に集中させる、といったお手軽施策は、果たして「三号y要件」に合致しているでしょうか?
折しも、少子高齢化、地区の空洞化などは、特定の地区を除けば非・中心市街地全域にわたって進展しており、けして中心市街地固有の問題ではないわけですが。
広域合併による被吸収地域の問題もありますし。

 ということで、「第三号要件」は、重要課題でありましてこれをクリアする方向と方法で「中心市街地活性化への道」を構想しないと、「市町村の中心」という機能を担う地区としての再生は出来ません。「中心性」を再構築できない中心市街地は、当該市町村及び周辺地域から見てあってもなくても何の不自由もない地域、ということになります。

「中心性の再構築」が出来ないと“何でいつまで経っても・出来もしない中心市街地活性化なのか”という非・中心市街地からの批判を免れることはできません。

 「法」の解釈に当たっては、背景知識が不可欠です。
条文解釈や先行事例の情報収集だけでは三号要件をクリアする『基本計画』は作れませんから。
イエ、作れるには作れるし、認定も得られるかも知れませんが、肝心の目的達成は不可能だということです。

 どういう予備知識が必要かということについては、サイトでこれまで縷々説明しています。

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『基本計画』作ってはみたものの・・・

 認定までこぎ着けたけれども、計画している諸事業に取り組み、消化していけば、本当に中心市街地が活性化されるのだろうか?
口に出すかどうかはともかく、心配している人は少なくないと思います。

 特に、肝心の既存個店群の活性化の取り組みについては、「勉強会を開くなら支援する」程度の事業しか考えられていないところがほとんどですから、事業の進展とは無関係に商店街の空洞化はさらに著しくなっていきます。ハード事業などに取り組むと、もちろん、空洞化はいっそう加速します。
ハード事業の着手は3年後、それも手前で取り組む事業の目標が達成できたらの話、というのは当たり前でしょう。

 先にお手伝いに行った認定基本計画の勉強会では、「行動計画の作成」を提案してきましたが、さて、その必要性がどれだけ了解されたでしょうか。
『基本計画』、実践すれば本当に中心市街地が「活性化」の方向へと大きく舵を切ることになるのかどうか、一度、専門家に診断してもらう、ということも“あり”かも知れませんね。

 特に「目標」を「通行量の増加」として、多様な歩行者の足し算でそれを達成する、という方針を打ち出している都市は、大至急、目標の見直しが必要です。
「人出増加」に漫然と取り組んでいるうちに、まちは確実に再起不能へまっしぐらということになる可能性がきわめて高い。
目標の見直し、考えて見ませんか?

※これから基本計画の作成にあたる皆さんは、「先進事例」を「モデル」と考えないことが大切です。
なるほど、認定はクリアできるかも知れませんが、活性化の実現はどうでしょうか?
あらためて掲げられている「数値目標」~「目標」と、中心市街地・商店街活性化との連関をチェックしてみましょう。

 なお、目標~数値目標の設定について、「法」の枠組み・都市中心市街地の現状を踏まえて決定する、というアプローチを提唱し、さらに具体的な目標設定・達成に向けた事業の構想の一部始終を支援するのは、当社の得意ジャンルです。
お気軽にご相談をどうぞ。

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「ゆめタウン佐賀」の革新性

 ゆめタウン佐賀のどこがこれまでのSCと比較して革新的なのか?
既に説明していたつもりでしたがまだでしたね。

 ここでいう「革新性」とは、これまでのSC理論の延長上には無い、ということですがどこがどう違うのか、説明してみましょう。

 ゆめタウン佐賀の革新性

その一 「核店舗」が配置されていない。

 ご承知のように、わが国のほとんどのSCは、二核ワンモールという形式を取っています。
モールの一極にGMSを配置し、逆の一極にHC(ホームセンター)や百貨店などを配置して、その間に多数の「専門店」を配置する。
双方の核の強力なデスティネーションで集客し、核店舗間を回遊するお客をモールに誘い込む、という業容です。

 核であるGMSの不振は早くから指摘されていますが、その理由はGMSが提供している業容がいつの間にか狙っている顧客の消費購買ニーズとの間にミスマッチを生じてしまった、というところにあります。
もはや、SCのお客の多くはGMSが誘引しているものではありません。モールを中心とするショッピングと飲食・サービスの複合業容が、SCの集客力の中心になっています。
このことは、GMSとモールの客数を見れば明白です。
どこのSCを見ても、核店舗は閑古鳥状態ですからね。
特定のSCの核店舗であるGMSでそういうことがだというのではなく、一般にそういう傾向があるということは、GMSがSCの核店舗としての機能を喪失していることを意味しています。

 さて、ゆめタウン佐賀では、レイアウトでお分かりのとおり、GMSイズミは「核店舗」の位置にではなく、モール中央に配置されています。このことは何を意味するのか?
続きはサイト・【理論創発・死闘編】で。


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「中心市街地活性化」の全体像

 当社頻用のコトバに「問題情況」があります。
問題情況は、
①「問題的事態」が発生している場所において
②問題を解決しようという意欲を持つ主体と
③客観的な情況
から成り立ちます。

 大事なのは、「主体」の「目的意識&能力」です。
問題意識に基づいて情況が認識される。
問題意識が違えば、解決しようとする問題のとらえ方が変わる。
能力が違うと、解決の方法が違う。

 問題は、情況だけではなく、主体の目的意識、能力によって変化するわけで、「問題としての中心市街地活性化」を適切にとらえるには、いろいろと準備が必要です。
特に重要なのが、「主体の情況」をしっかり把握すること。
 興味のある人は「問題解決」「問題解決過程」を検索してください。

 中心市街地既存の商業機能、シャッターの内側には問題があるのか・無いのか?
どう理解するかで、活性化の方向と方法が大きく変わります。
「ショッピングモールとしての再編」という方向も、テナントミックスも、「既存個店のシャッターの内側」の認識如何次第。
 
 問題を直視できなければ、「空き店舗を欠業種で埋める」という馬鹿げた施策の繰り返しになるわけで、累積される失敗の多くは、「問題情況の把握」というレベルの失敗に起因しています。

 目下火急の課題は「中心市街地活性化という問題」を適切に把握すること。「中心市街地活性化の全体像」を作り上げることです。
この作業、ほとんどの『基本計画』で見落とされている重大要件です。何しろ「解決しょうとする問題の全体像」をつかみ損ねているわけですから、計画や実践がうまく行くはずがありません。

 「中心市街地活性化という問題」、その全体像をきちんと把握することが、「実効的な取り組み」の基礎ですね。
その結果、「軌道修正」の必要が認識されれば、新しい可能性へのスタートに立つことになります。


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「中国」四千年の歴史

 王朝の正当性は中国史の背骨ですが、実際はなかなかそうはなっておりません。ご承知のとおり、遼とか金とか元とか清とかは北方の非漢民族、中国王朝を代表する隋や唐も、鮮卑系の集団だというのが近年の定説だそうです。
現・中国の中心部は、多くの民族によって占領された歴史があり、中国四千年の歴史は、漢民族・北方民族の争覇、その合間に巨大教団の「世直し」が加わり、とてもじゃないが「中国」などとまとめられるものではありません。チベットが「中国」に編入されていたのは元の時代、チベットも「中国」もまとめてモンゴルの版図に入っていたわけで、チベットが中国なら中国はチベットぐるみでモンゴル領となるのが筋?
というように、中国の領土感覚は一筋縄ではいかないようです。

 いつぞや紹介した、岡田英弘先生によれば、「世界史の誕生はジンギスハーンとともに始まる」。
『世界史の誕生』

 そもそも世界史とはなにか、歴史とは何か、ということについては特に東洋史学界では興味深い研究がたくさん発表されています。
「ユーラシア世界史」と「地球世界史」の区別と連関とか。

 なるほど、見方によってはアメリカ合衆国の独立まで、世界史とはユーラシア大陸史のことだともいえるかも知れません。

 ユーラシアといえば、もちろん北方騎馬民族、その代表はジンギスカン、近年その評価はうなぎ登り、第二ミレニアム随一の偉人というひともあるようです。
 ジンギスカンは、通商を重視、宗教文化には非干渉という全く新しい政策をもってユーラシアを一個の「帝国」にまとめました。宗教的・文化的使命を掲げたアレキサンダー大王とは大違いです。
ジンギスカンの後継は、インド、中近東、中国地域などが有名ですが、「タタールのくびき」とか言われているロシアにおいても、そもそもロマノフ王朝はジンギスカンの子孫から帝位を禅譲されるという儀式を経て正当性を証したとか。
 
 2006年は、ジンギスカン即位800年ということで、いまでも書店にはモンゴル、ユーラシア北方民族の本が揃っています。
お奨めは。
『パックス・モンゴリカ』
イチオシです。著者は米国の文化人類学者です。
面白く読めて全体像が一望できます。

もう一冊、 『遊牧民からみた世界史』

 著者は
 東洋史(ユーラシア大陸史)方面には、西洋中心史観に反駁、「方法論」レベルから問い直す、という気合いが入っている先生方が多いようです。

「パックス・モンゴリカ」vs「パックス・アメリカーナ」で、
堺屋太一『チンギス・ハンの世界』

 建国800年を祝ってモンゴル共和国ではイベントが催されました。堺屋さんの本にはユーラシア大陸を制覇した騎馬軍団のビジュアル満載。

 地図を見ますと、ユーラシア大陸の上部には、東西を通貫して大草原が拡がっており、遊牧騎馬集団の活躍の舞台を供しています。遊牧騎馬勢力が10万のへ威力を東から西へ移動させるには、大草原は不可欠です。

秋の夜長の堪能に「ユーラシア世界史」お薦めします。

“面白いかも”と思われたら
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「経済活力の向上」の指標

 ご承知のとおり、新『中心市街地活性化法』では“中心市街地活性化とは、中心市街地における都市機能の増進と経済活力の向上である”と定義されています。
これは画期的なことです。『整備改善活性化法』では中心市街地活性化の定義は行われていませんでしたから。

 改正「法」に基づいて作成される『基本計画』では、中心市街地活性化の基本的な目標を決定し、さらに、数値目標にまで落とすことが求められています。ご承知のとおり。
皆さんの『基本計画』における目標は、どう決定されているのでしょうか。「あるべき目標」について考えてみましょう。

1. 基本的な目標」について。

 新「法」の枠組みで取り組むわけでから、基本的な目標は、「中心市街地活性化の目的」を承けて、ジャンル毎・計画期間中の達成目標を決定することになります。
が、目標を決定する前に整理しておくべきことがある。

2. 「都市機能の増進」と「経済活力の向上」の関係について

 ふたつが並立されていますが、そもそもこのふたつを区分して考えるのはなぜか?

 中心市街地所在の都市機能には、直接に経済活力に関わる①産業・経済的機能と、②非産業・経済的機能があります。
両者はどのような関係にあるのか?

 ②の機能もその発動によって、あるいは利用者の派生行動によって、①への波及が考えられます。
 「都市機能の増進」は②の拡充で実現し、「経済活力の向上」は①がになう、という静態的な区分は出来ませんし、また、都市機能とは②のことであって、①は含まない,というのもおかしな話です。
法定中心市街地所在の主要な都市機能の一つは「小売商業機能」であり、空洞化し・緊急に活性化しなければならない都市機能も「小売商業機能」だということを否定する人はいないでしょう。

3. 両者の関係

 「都市機能の増進」と「経済活力の向上」は中心市街地活性化の目的として並列されていますが、両者の関係はどう考えるべきか?
ということは、皆さんの『基本計画』ではこれまで全く考えられておりません。(考えましたか?)
このことについては本来なら、基本計画の冒頭、「中心市街地の活性化に関する基本的な方針」で明らかにしておかないと、指標~目標~数値目標を目的整合的に導き出すことが出来ません。
このあたり、プロのプランナーならぜったいに許されない、というかあり得るはずがないポカなんですが・・・。

※『基本計画』における「基本的な方針」は、それこそ活性化の成否を左右する重大事項ですが、既存認定基本計画では、「基本的な方針」は決定されていません。これはもう「プランニング能力の不備」が指摘されても起こるわけにはいきませんね。

4. 目的・目標達成を測る「目標数値」

 経済活力の向上という目的を達成する取り組みの指標として、何を立てるか?
達成の度合いを測る基準としてどのような目標を選択するか?
ということを決定するのは、すぐれて「理論」的な作業です。『基本方針』ではいろいろな「(数値化可能な)目標」が例示されていますが、それらがなぜ「目標」として適格か、ということは説明されていません。
“なぜ特定の目標の数値的上下が「経済活力の向上」実現の取り組みの結果を測定する指標になりうるのか”ということは、直感で決定できるとは限りません。
「経済活力」を定義し、その向上を図る指標を決定する、まずこのプロセスを論理的に導き出した上で、一定の期間における当該目標についての「達成数値」を決定する、という段取りになります。
これまでに認定された基本計画で掲げられている指標やその目標数値の決定に当たり、このような作業にきちんと取り組んでいる例は皆無だと思います。

5. 指標としての居住・通行量の増大

 「住む人・来る人を増やす」結果、増加するであろう通行量と、商店街の「経済活力の向上」とはどのような関係にあるのか?
なぜ、「通行量の増大」が商店街活性化のバロメーターになるのか? 「通行量」を目標として、達成数値を掲げている『基本計画』においてこのことを説明している例はないと思います。
プランニングに当たった人は、プランナーとしての適格を備えていたのか、疑問が生じるところです。

6.事 例
 
 一昨年でしたか、当社はWeb上に公開されていた某市のフィールド調査の結果を分析しました。
①商店街の通行量が減少傾向にあった
②非物販集客施設を設置したところ通行量は下げ止まり増加に転じた。
③しかし、商店街の景況は低落傾向は続いている。
という結果が報告されていました。

 公表されていた調査報告書を当社がさらに分析した結果、
①復旧した「通行量」の大部分は、非物販集客施設への訪問者である。
②買い物客は依然として減少傾向が続いている。
ということが分かりました。
 
 人通りが復旧すればとおりは賑わいまずが、それが「経済活力の向上」に直結するものではない、ということ。
「経済活力の向上」の指標として「通行量」は適切ではない、ということ
このふたつがフィールドワークで示されています。もっとも実施主体ではそこまで掘り下げた分析はされていませんでしたが・・・。

 商店街の通行量が減少しているということは、とりもなおさず、商店街に買い物の行き先としての魅力が劣化しているということです。
こういう情況に陥っている商店街が「あの手この手」をもって通行量の増大に取り組み、実現したからといって、増えた通行量が入店客・買い上げ客になってくれるということはありません。

 増えた通行量は、非物販施設をデスティネーションとする人たち、この人たちの「買い物行き先」は既に別のところに確保されており、だからこれまで商店街には来ていなかったわけですから、たまたま別の用事で機能劣化に陥っている商店街の各店舗、店先を通ったからと言って買い物する気になるはずがない。

 といったことは、目的~指標~数値目標を設定する時点で分かることです。分からないのは「想像力の貧困」。
中心市街地空洞化の真因はひょっとしたら「想像力の貧困」かも。

7.課 題

 「経済活力の向上」、何を指標とするか、というところに都市の「経営能力」、プランナーさんの「プランニング能力」の水準が現れます。
ここで間違うと“万事休す”となる可能性極大。
くれぐれもご留意あれ。
もちろん、当社との協働関係を確立されているところには何の不安もない個所ですが。

 新・『基本計画』、「第一号認定」に“右へならい”しすぎです。先行事例があるということは有り難いことですが、それは見よう見まねするためではなく、“この計画で本当に都市機能の増進と経済活力の向上が達成されるか?”という視点で批判的に検討し・その成果を自分たちの計画に活かすため、ですからね。

 「目標&数値目標」の考え方について、当社の考えを説明します。
【都市経営コーナー】
『中心市街地活性化・数値目標について』

※ ところで。
「中心市街地活性化」は遅ればせながら定義されましたが、「商店街活性化」の定義はどうでしょうか?
取り組みがスタートしておおかた30年は経っていると思いますが、「商店街活性化とは商店街の何がどうなることか」未だに定義されていない、というのは凄まじいことですね。

 もちろん『基本計画』の「商業の活性化」の項には、イの一番に書いておかなければならないことです。「都市機能の増進」と「経済活力の向上」を踏まえて定義してください。

当社の定義については、「サイト内検索」でどうぞ。

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キャッチボール

 クオールエイド流「『基本計画』作成過程」の支援

これから計画つくりをスタートする、という段階から支援する場合は、当社の経験を踏まえて次のような取り組みを提案します。(某市の作成プロセス“まんま”です)

1.組織体制
①基本計画作成委員会
②同上幹事会
③同上作業部会
2.商店街の取り組み
④連合組織における検討会議
⑤単位商店街における検討会議

1の作業部会と2の検討会議とのキャッチボールがきわめて重要であり、事例では1-③作業部会と2ー④は、作成期間を通じてほぼ毎週開催されました。
⑤については、単位商店街ごとに2回ずつ開催、意志の疎通と計画の周知徹底が図られました。
計画作成期間を通じて、行政・TMO候補・商店街のキャッチボールが延々・密接に続けられました。
作成過程を通じて「共通の土俵」を作ったわけです。

 計画作成後は、あらためて各商店街ごとに説明会を開催、特にそれぞれの商店街の取り組み及び商店街全体で取り組む「ショッピングの場」としての「方向と方法」を確認しました。
それぞれの事業については、作成期間中に商店街ごとに内容の吟味が終わっていますから、“いよいよ市の計画としてオーソライズされました”“頑張って実現に取り組もう”という意志の再確認でした。
つまり、印刷製本が終わり各店主に『基本計画』が配付されたとき、店主さんたちは基本計画が「中心市街地・商店街活性あのシナリオ」であること、その実現のために、個店・商店街は何に取り組まなければならないか、ということを既に理解していた、ということです。
(商店街の各個店に『基本計画』を配付した、というのは結構珍しいことかも知れません。計画の内容からして配付するのが当たり前、“配付しないでどうする”ということでしたが)

 というプロセスは基本的に新「法」における計画作成でもきわめて適切な方法だと思います。
もちろん、『基本計画』の主要な任務は、これまでもこれからも「中心市街地所在の商業機能の活性化」である、ということを前提にした場合のこと、基本計画の任務が「賑わい創出」だとか、「コンパクトシティ」だと考えている人には関係のない話です。

 「中心市街地活性化への道」、クオールエイドが提案する「方向と方法」を採用される場合は、是非、スタート時点からの当社の支援を検討してください。

 仕事は「段取り半分」と言いまして、作成着手以前に成否が決まることもあります。特に「やってはいけないこと」を知っているのと知らないのとでは、先に行くほど「あるべき取り組み」との差違が拡がります。

 作成に取り組んでいる/取り組みを検討中のところは、迷わずメールをどうぞ。

※基本計画、既に作成し・認定も得たがどうも機能しない、というところは、早急な「見直し」が必要です。
基本計画を基礎に『実効ある行動計画』を緊急に作成することで、誰も傷つくことなく・「活性化への道」を御市に導入するプロジェクトを提案します。

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岐阜市の中心市街地活性化

 いつもお世話になっている北九州市のタウンマネージャーさんのブログで岐阜市の『基本計画』認定後の情況についてエントリーされています。
岐阜市の困惑  ~これって、他人事じゃないよね

 中心商店街である柳ケ瀬の商店街で今年中にスタートするはずだったアーケードのリニューアル、もちろん『基本計画』に採用され、国・県・市の補助金もOK、自己負担は1/4という条件だったそうですが、“1991(平成3)年に各商店が国から資金を借り入れて設置した。その債務を抱えたままの商店もある”ということもあって、年内の着工は断念だそうです。
ウ~ム、「計画賛成・実施反対」というパターンでしょうか。

 それにしても、5月に認定を受けた事業が着手しようとしたとたんに挫折するというのは、『計画』そのもの及びその作成過程はいったいどうなっているのだろうか?ということになります。

 今どき商店街でハード事業を考えるなら、最近で3年後くらいの実施にしておき、その間に「投資可能な情況」を作らなければならない。当社がこれまでさんざん言っていることですね。

 そもそも“「商店街活性化」とは何がどうなることか”という肝心要について、関係各方面、特に商店街・店主さんたちの間に合意が出来ていない、というところに問題がある。
「儲かる話」を仕立ててからでないと、「儲け」に関係のない話は出来ません。「賑わい」とか「イベント」とかも同様です。
新『基本計画』、最重要課題は“既存個店の繁盛”をどう実現するか、ということ。

 “まず通行量を増やしてから”というのは根本的に間違っています。そういう発想では通行量も増えません。
あらためて、「商店街活性化」とは何がどうなることか、しっかり確認してください。

 当社的・商店街活性化、簡単にいえば:
①計画された事業に取り組んだ個店から繁盛店が続出する
②個店の雇用意欲及び店舗改修意欲が出る
③売り上げが続伸する
④「繁昌」が商店街中に波及する
という情況が出来してはじめて、共同施設事業への意欲が起きてくるわけで、商店街・個店の現状に一指も触れることの出来ないまま、『基本計画』に載せたから、事業に取り組もうといってもそれは無理な話です。
繁盛店がどんどん出始めてはじめて“商店街が市民のために役立っている”と胸を張ることが出来る。

 商店街の景況を放置したまま、アーケードのリニューアルに取り組むのはムリだということは、計画段階で分かっていたはず、分かっていなかった・補助金使えば出来ると思っていたとしたら、そっちの方に問題がある。
他の事業計画や目標も気になってきます。

 ところで岐阜市の『基本計画』といえば、認定直後に当サイトで「分析検討」に取り組みました。
関係各方面にご案内しましたが、残念ながら取り組み期間中のアクセスは無かったようです。

 岐阜市の参考にはならなかったわけですが、アップの第一目的はこれから作成に取り組むところの参考に、ということでした。
検討資料は目下保存中ですが、近くファイルにして再アップするかも知れません。しないかも知れません。
必要な方はメールをいただけば、テキスト版でお送りします。

 ということで、今回は岐阜市が目に留まりましたが、これまでに認定を受けた『基本計画』はほとんどが「商店街活性化」の定義抜き・個店の自助努力の組織化という問題意識はありませんから、「法」が期待する意味での「中心市街地・商店街活性化」への接近はなかなか難しいと思います。

 「商店街活性化」の定義を増えるならば、『基本計画』の早急な見直しが必要ですが、どうでしょうか。
見直す勇気があるかどうか、問われるところですね。
ということで、この記事、是非御市の関係各方面の各位と共有してください。


この情報、普及宣伝の価値あり、と思われたら
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“理にかなっている”

 タイトルは、先日takeoが講師を務めた“合意形成のための勉強会”に参加された人の感想です。

 勉強会開催の経緯としては、
①現在進めている計画作成のなかで、「商業の活性化」については商業者、会議所、行政で作業部会を組織、事業計画の作成に取り組んできた。
②計画の草案が出来上がったが、“計画を推進すれば中心市街地・商業の活性化を実現出来る”という確信を持つことが出来ない。
という情況において、
③当社の存在・提唱を知り、参考として勉強する機会を持った。
ということです。
当社としては「毎度のこと」です。

 「中心市街地活性化への道」を提案し、質疑を行う。
参加者同士の討議も活発に行われ、「共通の土俵」としての『基本計画』草案の見直しに取り組むための「共通の土俵」を早急に作り直すことになります。

 タイトルは、取り組みの過程での参加者の発言。
これを基礎に同じコトバで意見を出し合うと、違った意見だと思っていたのが、実は同じ意見だった、とか近い意見だと思っていたら、対立する意見だった、といった発見もあったりして、最後には「自助努力の組織化」無くして中心市街地・商業の活性化は実現できない、という当たり前のことが共有され、「組織化」を実現していく取り組みを企画し、『基本計画』に記載することになりました。

 既に「三者体制」は出来ていますので、見直しは年内には目処が付くのではないかと思いますが、見直しの終了は即・「活性化への道」を三者が共有することを意味します。
あとは、活性化実践の導きとなるレベルで『基本計画』を作っていく、平行して「個店の転換」の実務に取り組んでいく、ということになります。
あるべき「中心市街地活性化」実現への取り組みだと思います。

 “理にかなっている”とは、納得した、ということ、商業の活性化の実現が既存商業者の自助努力の方向転換を不可欠とする以上、
関係者が「活性化への道」を実現可能な適切な方向と方法である、と納得することは、最優先で実現しなければならないこと。

 あなたのまちでは、いつから・どのような方法で実現に取り組みますか? 

 ということで、「この秋の取り組みは勉強会だ」という当社が提案している方針は、既に基本計画作成の途次にある都市、これから作成する都市にとって、検討し・採用すべきものだとあらためて確信した次第です。

一理ある、誰かの役に立つかも、と思われたら
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