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ショッピングモール@中心市街地的

 商業の活性化の推進について、「ショッピングモール」が掲げられていることがあります。
“ショッピングセンターの経営ノウハウであるテナントミックスを応用して集積として再構築する”というわけです。
旧スキーム当時「TMOの役割」として推奨されていました。
商業活性化の方向としてショッピングモールを掲げている都市は、TMOを継続しているところが多いようです。

 懸念がありまして。
推進を掲げているTMOでは「ショッピングモール」という商業集積が本当に理解されているのだろうか、ということでありまして、いらぬお節介ですが、これから採用されるところもあることでしょうから・・・。

 街をショッピングモールに見立てる、という方法は優れたアプローチだと思いますが、採用するのはどのレベルで把握したショッピングモールなのか、ということが問題です。
空き店舗活用にテナントリーシング手法を応用する、といったところが着手しやすそうです。まあ、実際にやってみるとなかなか難しい問題がありまして、「空き店舗所有者が協力的でない」といった泣き言が入ったりします。

 「ショッピングモール」は、関係者が長い間よってたかって試行した集大成として存在しています。その商業機能としての全体像を理解する、という作業は業界でもまだ行われていません。
把握するためには「理論」が必要ですが、“商業機能としてのショッピングモール”を理解するために“使える理論”はまだ作られていません。
本当に「ショッピングモールに見立てた再構築」を目指すならば、“ショッピングモールとは何か”“ショッピングモールをどうとらえているか”ということが前提になります。

当の対象の正体を知らないまま、「あれになりたい、あれを目指す」というのはおかしな話です。

 皮相的な「目指し」の場合は、「テナントミックス手法の採用」だったりしますが、取り組まれるのは似て非なること。
テナントミックスとは、
一企業、店舗では実現できない次元の「買い物の場」の構築を、多数の小売商業者を結集して実現する手法です。
ミックスに先立って構築を目指す「買い物の場」の性格が決定されていなければならない。作りたいものがハッキリしていないと集める部品のスペックが分からない。

 というように考えれば、テナントミックスとは、“当該商業集積が想定する「買い物の場」としての機能を発揮あるいは維持し拡充するために構想される全体としての売り場・単位店舗(テナント)の構成”のことです。
この構想にもとづいて、個別テナントの位置(テナントシート)に実在の企業を配置するのが「テナントリーシング」。

 TMOの任務がショッピングモールとしての再構築である、と言われる場合、期待されていることは、テナントミックスという専門用語を使いつつトライする空き店舗に借り手を入れる業務。
もちろん、これはショッピングモールのテナントミックスを踏まえたリーシングとは全く異なる仕事です。

 こういう単純な発想でリーシングが出来るはずがないのでありまして、こういう話はあまりうまく行かないでしょうね。
街が全体として目指す方向も「ショッピングモール」というコトバが宙に浮かんでいるだけ、家主も店子候補も算盤の弾きようがありません。
「オーナーの協力が得られない」と言われてもですね・・・。

 現時点において「商業集積」を云々するなら、もはや「一号要件に合致」的集積では意味がありません。二号要件に陥っている一号要件を活性化するためには、「商業集積」を“一定の買い物目的に対応することを目指してその業容を構築”ている小売業の集団”くらいの定義はアタマの中に入れておくことが前提です。

 街をショッピングモールに見立てて、テナントミックスを行う、ということの意味を理論的に押さえておくこと。
TMOの必須業務です。
空き店舗にテナントを誘致する、というありがちなレベルではなく、本当にショッピングモールを目指すというのなら、第一の仕事は、商業集積としてのコンセプトを作ること。
ここで郊外に立地するショッピングモールとの異同を明らかにすることが必要、プランナーさん装備の商業理論が輝く局面です。
現業で最初に取り組むのは、現に営業中の各個店の自助努力を、街が目指すショッピングモールのテナントにふさわしい業容へ転換する、という方向でまとめること。
これがテナントミックス構成の第一着手でないと、後が続けられないはずです。

 こういう話をブログでだらだら続けても面白くも何ともないわけですが、言いたかったことは、「ショッピングモールに見立てて活性化」というのは、何をどうすることでしょう? と聞かれたとき、夢と希望のある話がきちんと出来る、相手をその気にさせるには、相当の理論武装が必要ですよね、ということです。

 「ショッピングモール」と口に出したとたん、以上のことは当然踏まえていることが期待されますね。

「理論の必要性」を痛切に自覚しているか否か?
中心市街地活性化の命運はここに掛かっているのですが・・・。


なるほどそうかもね、で。
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「水道理論」から「時間堪能」へ

♪何でもナショナル・松下電器の創設者、松下幸之助さんが提唱した「水道理論」というビジョンがあります。
「水道の蛇口をひねると衛生的で美味しい水が必要なだけ使えるように、品質の良い便利な商品をより安くより多く提供する」というような趣旨でした。

 当時としては画期的なビジョンですね。これは、まさしく時代のスローガン、生産側、消費側いずれにも強い共感を持って支持されたことと思います。私はリアルタイムで聞いたわけではありませんが、受けたろうな、と思いますね。
 「もっと豊かに・もっと便利に」という社会全体のニーズに対応する当時の全産業に共通する事業コンセプトをこの一語に凝縮している、といって過言ではありません。

 さて、高度成長が終焉を迎えバブルを経験し、時代は変わった、という声は諸処から聞こえますが、「水道理論」を超えるビジョンはどこからも提唱されておりません。
 産業界は相も変わらず水道管に入ったきり、絶対出てきませんからね。グローバリゼーション、構造改革などとといったスローガンは、あんなのは全部、「水道理論」の焼き直しですからね。バカみたい。

 これははっきり時代錯誤です。
この時代に、「もっと安く、もっとたくさん」は、もっとリストラ、もっと環境破壊・資源浪費ということですからね。「格差社会」の否定は、資本主義ニッポンの原動力、水道理論に代わる時代のキャッチが必要です。

 というわけで、当社がポスト水道理論として一押ししているのが「時間堪能」ですね。
 時代のビジョンとして「水道理論」が当時の人々の顕在・潜在の生活上の欲求を象徴しており、その後の経済社会の発展は、まさしく水道理論が提唱するところを具現して進みました。高度成長期、そこまでは良かったのでしょうが、それから後がいけなかった。というか、高度成長期には水道理論に取って代わるビジョン,「ポスト水道哲学」が打ち出されるべきでした。 

 これからは、「自分の好みで生活を演出し、時間を堪能する」というニーズを育み・助長することが全産業の共通した課題です。長きにわたって「水道理論」が占めていた座を襲位する新しい産業のコンセプトが求められているのではないでしょうか。
 まさに時代はこういう曲がり角にあることを認識し、スローガンを提示する産業人というのはいないものでしょうかしらね。
 今度は仕事の内容からしてやはり小売業、中心商店街あたりが提唱すべき立場かとも考えるわけですが・・。

 ちなみに水道理論、提唱されて当時は、夢物語だったでしょうね。「そうなれば良いけどいつのことかしら」とたいていの人が思ったことでしょう。それでも実現したのは時代が良かったから?

 スローライフ、ロハスなどもこういう方向への兆しとうか、実践ですね。
NPO、地域通貨など、脱資本主義的な試みも成否は別として果敢な試みが諸処で展開されています。

 ちなみに、水道哲学ですが、とどのつまりはミネラルウオーターに代替されたり、世界的な不足が予測されたりと、水道自体も言われるほど無尽蔵ではなかったことがはっきりしました。
 ましてや、ハイテク各種のツール、もっと便利に・もっと豊に、はよかったのですが、世界万民あまねく、というわけには行かないです。資源の有限性とのバッティング、地球のキャパとの衝突も目睫に迫っている。

 というわけで、水道理論から時間堪能へ、というのはあながち荒唐無稽なスローガンというわけでも無いようです。


大風呂敷っ!で、
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@商店街の味方

 もちろん、takeo@quolaidのことです(笑
ニッポン(ちなみに「日本」はニホンとは読めないでしょ)には商店街の味方が少なくて、もちろん、自称しているのはtakeo だけですね、たぶん。商店街の皆さんも @味方 とは自覚していないでしょうし、まあ、おやりになってることを見るととても味方とは思えません(笑。

 さて、@商店街の味方 という色眼鏡を掛けて、関係言説をチェックしておりますと、「だけではない」論ばかりですね。
(だけではない=当欄6月13日参照)

 いくら商店街活性化について力説されていても、「だけではない」とワンフレーズ入ったとたん、そこから話は急転直下、非・商業的、非・物販的施策のオンパレ-ドになってしまう。そうすると話は絶対的に商店街活性化とは無縁の話になっていく・・・。
これはもうきれ~いにパターン化しておりまして@味方 でなかったら笑ってしまうところですが、@味方 としてはプンプンっす(笑。

 どうしてこうもワンパターンかと言えば、@味方 的には分かり切っておりまして、論じているひとが“商業・商店街はどうすれば活性化できるか”ということについてマジメに考えたことがないから。
だって、まじめに考えれば“わざわざ買い物に出かける値打ちのあるショップ・商店街”でなければ、誰もわざわざ出かけませんし、何か他の理由(つまり、非・商業的施策の成果とか)でたまたま商店街を通っても、目を惹き・足を止め・五体を誘いこむお店が無ければ、商店街活性化・商業活性化とは無縁です。

 “「@商店街の味方」の眼”的には、物販機能以外の諸施策は「販売促進施策」でしかありません。販促が有効なのは業容が顧客ニーズに合致している場合だけ、“売り上げ不振に陥っている個店、商業集積は販売促進をしてなならない、まずやるべきことは「不振の原因を究明し、対策を講じること。販促を打つのはその後だ”とは島田陽介大先生の言、小売業の鉄則です。

 商業活性化について論じているときに、非・商業、非・物販の話をしてはならない。
イエ、してもいいですけど、するなら「商業の活性化」は諦めてからにしていただきたい(笑。

え? はじめから諦めている?
なんだ、そうでしたか、そいじゃ邪魔してるってことですね・・・・(笑

中心市街地・商業活性化については、適切な活性化策を計画的に展開することが必要です。非・商業施策に走るひとは、この根本的なところについて無知であることを問わず語りに自白しているようなもの(笑

商業の活性化は、お客が認める売り場・集積づくり。
他の施策は邪道です。
古来、我がニッポン国では邪道や悪が栄えた例しはありません、かな(笑

 商業の活性化に取り組むべき立場の皆さん、
商業の存在価値は、顧客に「買い物の場として使ってもらうこと」使ってもらえないお店は、役に立っていないお店、そこから何らかの効用が生まれるかといえば、それはありえません。
商業活性化の第一の目的は、買い物行き先が充実することで市民の生活がより豊かになる、ことですからね。
売り上げ、繁昌はその見返りであり、都市住民の生活充実に貢献した代償です。

 “商店は売れてナンボ”というのはそういうことですからね。
@商店街の味方 とは自動的に@消費購買ニーズの味方であり、@都市経営の味方 です。

 ということで。
takeoとしては、@商店街の味方 が増え、都市経営としての商店街活性化を追求する取組がさらにさらに拡充することを期待しているところ、まずはとりあえず @商店街の味方 を自称してみるというのは如何でしょうか。


■ お知らせ

☆ クオールエイドのサイト、【都市経営】コーナーの・『青森市中心市街地活性化基本計画』関係のスレッドを削除しました。
いずれ「資料庫」に移動します。
長文の検討でしたが、果たしてどこかの誰かさんのお役に少しでも立てたのだろうか、と考えますと、ウーム、忸怩たるものがありますね。これから計画を作る・プランナーさんに読んでもらうことを想定していましたが。

 削除に伴い、上下の記事をスルーしてみましたが、中心市街地関係のプランニングという視点からすると、なかなか「そそる」タイトルの記事がアップされています。
中身はどうでしょうか、ご判断次第ですが、それにしてもプラニング関係者、プランナーさん、管理者さんなどのご意見など聞かせていただくと嬉しいのですが・・・。
なお、青森市に代わって、既報のとおり岐阜市の基本計画の勉強をスタートしています。

☆ クオールエイドのサイトの内容というか、活動が大きく変わろうとしています。
記事も当欄をコンシェルジェに各掲示板・収納ファイルを網羅・横断、上下左右・融通無碍、立体的な展開を実験します。

 より実務に近く・より原則的な論考、都市経営・中心市街地活性化を軸に、経営全般、さらには問題解決という最も抽象的なレベルまで、縦横に・機動的に取り組んでいければと張り切っています。

この機会に、存分に活用していただくとサイトの存在価値がアップします。

ところで。
リアルでは“あんたのサイトは理屈っぽい、難しい”といわれることがあります。つまり見たくない(笑
それはそれで一つの選択ですが、まあ、状況上、やむを得ない、ということもありますからね。それともどこか“理屈っぽくなく、易しい”情報源とかありますか?(笑

 習うより慣れろ、というコトバなどを思い出し、騙されたつもりでじっくりつきあってみられるのもありかも知れません。関連類似の情報提供サイトは少ないですし。
 ただし、その結果、「やっぱ面白くないじゃん」とならない保証は出来ません(笑

☆「一店逸品運動」について。
「一店逸品」はどうして販売促進ではなく、「繁盛店運動」なのか?
その方法は? 当社はなぜ「一店逸品運動」を批判するのか?
そのすべてが分かります。

「なるほど、商店街の味方の眼だ」
「一店逸品、確認してみよう」で、
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こちらは、コンサルタント・ファーム、有限会社クオールエイドのホームページの別館です。 商店街・中心市街地活性化関係の業務を中心に展開しています。 ご利用法について。 当ブログには、当該部門について、他では入手困難な情報をたくさん提供しています。 「ブログ内検索」で抽出、ご利用ください。 各種掲示板、ホームページ過去記事などは左欄の目次からアクセスできます。 引き続きよろしくお願いいたします。
プロフィール

進化する売場研究会

  • Author:進化する売場研究会
  • 【キラリ輝く繁盛店づくり】
    お客に見える店づくり―見える化をテーマに【個店の繁盛】から【商店街活性化】、【中心市街地の商業集積としての再構築】まで一貫した取組を支援します。
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