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スキミングマーケティング

 マーケティングにおけるスキミングとは、高額所得者をターゲットにした市場細分化・商品政策のこと。教科書では上澄み価格政策と呼ばれたりします。
市場重要のうち、まずは高価格政策で一番おいしいところをねらうという、かって教科書に載っていた「マーケティング」手法です。

 中心市街地「活性化」の文脈でもてはやされている「コンパクトシティ」の特に「人口増加」は、限りなくこのスキミングに似ています。

①中心市街地に賑わいを再現することが必要だ
②賑わうためには人を集めなければならない
③中心市街地居住を増やそう:誰でもいいから引っ越してきて、ただし、マンションを買える人
ということで、現住居宅を処分して中心市街地に移住できる人がターゲット。で、この人がどこから移住してくるかと言えば、主要には都市縁辺部、周辺町村などからです。

 「中心市街地居住」の都市経営上のメリットがさまざまに語られますが、忘れてはいけないのは、これに呼応するのは、「中心部に新たに住居を確保出来る条件が揃っている」人たちだけですね。たとえ、推進のための助成金を作っても以下の状況が起きることは間違いない。

中心市街地移住有資格者(笑 が中心市街地へ移住した後、かって彼らが住んでいた地域はどうなるか?
火山が噴火したわけではありませんから、全世帯・全員一斉・強制移住などは考えられません。そうすると、世帯数が半減しようとも各種インフラは当然維持しなければならない。
当然ですね。除雪費用だってそうじゃないんですか。
 もし、本気で縁辺地域の生活環境維持コストを軽減したかったら、当該地区から全世帯を中心市街地へ移住させなければならない。そのためには、既存居宅の処分は絶対条件でしょうが、処分=売れますか? 売れたとしたら(そこに住む人が減らず)一極集中は出来ないし、売れなければ移住コストがカバーできない・・・。

 少子高齢化社会に備えて都市経営コストを軽減しなければならない、といえば大義名分っぽくてかっこいいと思う人もあるいはいるかも知れませんが、ちょいと考えれば、コスト削減は出来ない相談だと言うことになる。中心市街地居住を推進したかったら「移住○ケ年計画」を立案しなければならず、そのコストたるや・・・・と考えればこれは最初からアウトですね。

 どうしてこういうはめに陥るかと言えば、これはもうはっきりしていまして、そもそも、コンパクトシティを「中心市街地の賑わいつくり」という喫緊の課題の手段のレベルで考えるからこういうことになる。マジメにコンパクトシティを目指すならば、中心市街地と非・中心市街地との緩やかな役割分担は当たり前、何もコンパクトな範囲にコンパクトな住宅を密集させ、コンパクトな生活を目指すことがコンパクトシティではないでしょ。
これは数十年掛けて取り組むテーマ、他方、中心市街地活性化は3年~5年の勝負です。

 次に「賑わい作り」について。人が住む、人が通ってくれば「賑わい」が埋まれる、とコンパク党の党員さんたちは主張しますが、反証は簡単です。
①先行事例においてマンション密集地区は賑わっているか?
②工場・オフィスへのアクセス道路(人通りは多いが)は賑わっているか?
「人が集まれば賑わう」というのなら、
①これまで賑わっていなかったが
②住む人が増え・通用道路として使う人が増えたら
③賑わうようになった
という街の事例を一個でいいから挙げて見よ(笑

 そもそも。「賑わい」とは何か? ということもはっきりさせていない。もちろん、
①街に住む人来る人が増える
②街が賑わう
③街の経済活力が向上するということがねらいですから、この①~③について、「商業は街の花」などというお馬鹿なレベルではない、専門家としての論証をしていただきたいところだが、まあ、無理でしょう。  

と言うことで。
中心市街地が活性化できないのは、中心市街地に人が少ないからだ、人を集めれば街は活性化する、という短絡・省思考に基づいて、「中心市街地の賑わい作り」とやらのために、学校や病院、オフィスや住宅、公共施設等々を集中させれば「人が集まり、街が賑わう」、その結果として「中心市街地の経済活力が向上する」。

なんで? どうして? 説明できるものなら説明していただきたいものですね。

「中心市街地活性化」の手段としてのコンパクトシティは、反・コンパク党宣言を引くまでもなく、「夢のまた夢」です。
 もし、真性コンパクトシティ派がいるとするなら、彼らにとって「中心市街地に買い物の場を再構築する」ことは、優先順位の高い仕事であり、間違ってもコンパクトシティを目指せば、商業は「花」として見事に開花する、などと言うことは夢にも考えません。真性コンパクトシティ志向とコンパク党の最終的な違い、ご納得でしょうか、ですよね?

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進化する売場研究会

  • Author:進化する売場研究会
  • 【キラリ輝く繁盛店づくり】
    お客に見える店づくり―見える化をテーマに【個店の繁盛】から【商店街活性化】、【中心市街地の商業集積としての再構築】まで一貫した取組を支援します。
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