―近隣型商店街活性化の選択肢―
コミュニマートプロジェクトのご提案
商店街活性化（商業集積としての持続可能性の再構築）」は、全国津々浦々で繰り広げられている「商業集積間競争」とは無縁であるかのようにマイペースで進められていますが、既に明かなように「競争状態」を無視した取組で商店街をショッピングゾーンとして再生することは出来ません。
商店街を活性化したければ、広域で展開されている競争を理解し、適切に対応することが絶対条件です。
国は、「中小小売商業者の競争力の根幹は業種揃え・店揃えの最適化」だと言い切っています(閣議決定「中心市街地活性化に関する基本的な方針」第七章）。
言うまでもなく、競争力とは「顧客吸引力」のことであり、中小小売商業は「業種揃え・店揃え」として集積することが活性化実現への根本目標です。
しかし、現在取り組まれている活性化事業は「業種揃え・店揃えの最適化」という競争力の根幹の整備を完全に無視しています。活性化出来ないのも当然です。
「業種揃え・店揃え」とは、単に欠業種を空店舗を利用して誘致することではありません。元々、テナントミックスはショッピングセンター用語、本来の意味はショッピングセンターが標的とする消費購買行動に最適化した店揃え・売場揃えのことであり、ショッピングセンターでは標的とする消費購買行動への最適化を「コンセプト」としてj表現し、それを実現する「売場揃え・店揃え」をテナントミックス計画として、テナントを誘致して構築します。商業施設としてのコンセプトが作られていなければテナントミックスの最適化は出来ません。
従来の商店街活性化が成功しないのは、商店街が実現を目指す商業集積としてのコンセプトが定められず、「業種ぞろえ・店揃えの最適化」の実現が目標として掲げられていないために、各個店の売場のあり方を各個店の裁量に任せていたからです。来街者を入店客―得意客にするためには売場づくりの転換が不可欠ですが、その取組を業績が低迷している個店に任せているのが商店街活性化の現状です。
通行量の増大、空店舗活用、集客イベントなどが目標を達成出来ないのは、個店売場、その集積としての商店街が「買物行き先」としての「品（売場）揃え・サービス・買物環境」を最適化するという総合的な取組＝ョッピングゾーンとしての再構築を計画し、漸進的にその実現に移行していく、というプロジェクトとして計画されていないからです。
ご承知のとおり、中心市街地活性化法の中心概念は「タウンマネジメント」ですが、これは「商店街等を一個のショッピングモールに見立てて再構築する」ことと定義されています。上述のとおり「ショッピングモール見立て」とは、
１．商業集積としてのコンセプトを決定する
２．コンセプトを「売場ミックス・サービスミックス・環境ミックス」として構築する
３．売場ミックスは、核店舗―中小テナントによるテナントミックスで構築する
ということです。
商店街の場合、テナントミックスは第一に既存個店群の売場の売れる売場への転換、第二に、不足する売場を空店舗を活用して誘致する、という二つの取組で実現します。
これが『中心市街地活性化法』のスキームによる商店街活性化の基本的な方法です。しかし、ご承知のとおり、各地の取組は「タウンマネジメント」の意味を十分理解しないまま、通行量の増大、空店舗の活用、集客イベントといった可視的問題への対症弥縫策を繰り返すだけ、肝心の「商業集積として、消費購買行動を標的とする来街目的の再構築」という最上位目標はほとんど追求されていません。
その結果、もっとも重要な目標である既存個店の得意客の増加の蓄積による商店街の得意客の増加という目標はほとんど無視されています。
数値目標として通行量の増大が掲げられていますが、商業集積という街区の特性を踏まえれば、実現を目指すべき通行量とは、「買物目的で来街し回遊する顧客数」のはず、単純な通行客や居住者の往来では活性化を実現することは出来ません。
現在取り組まれている商店街活性化は、「ショッピングモールに見立てて商業集積性を構築しなおす」という方向を持っていません。商店街の基本性格は現状のまま、眼に見える問題＝通行量の減少、空店舗の増加等に対症療法的に取り組んでも成果を蓄積することが出来ません。
これではショッピングモールを始め多種多様な商業施設が立地し競合する広域商圏で持続するために不可欠である商業集積としての来街目的を再構築することが出来ず、商店街を活性化することは出来ません。今現在の取り組みが低迷している根本原因です。
このような状況から脱却すべく、当社は、商店街活性化のあるべき取組の方向と方法として「商業集積としての再構築」の根幹となる「種揃え・店揃えの最適化（＝テナントミックスの最適化）」を推進するプロジェクトの原型を設計しました。
買回型商店街向け：コミュニティモールプロジェクト
日常型商店街向け：コミュニティマートプロジェクト
コミュニティモールプロジェクトについては、既に資料をお届けしています。
今日は、地域型・日常型商店街活性化プロジェクト「コミュニティマート」をご紹介します。
商店街と言えば、地域型、日常ニーズ対応型のものが圧倒的に多いのですが、活性化へのスキームは確立されていません。大都市と言えども中心商店街以外の地域型・日常型の商店街活性化は手つかず状態です。
一方、市街地に於ける買い物不自由地域は増える一方であり、居住者の高齢化と共に日常型商店街活性化は、大小を問わず都市経営上の大きな課題となっています。
この様な状況に対応して商店街を活性化する方向と方法として提案するのが〈コミュニティマートプロジェクト〉です。
以下、プロジェクトのあらましを説明します。
プロジェクトの目的：商店街の内部に地場スーパーマーケットを核とする日常型ニーズに対応するミニ集積を構築することで商店街への来客の増大を実現し、商店街全体の活性化を牽引する。
□構築の手法：
地場スーパーマーケットの売場の活性化＋最寄型業種店の売場の活性化＋空店舗を利用した新規売場の開設によって実現する。
□特 徴：
全国チェーンのスーパーマーケットとコンビニエンスストアに挟撃されている商店街立地の地場スーパーマーケットの活性化と隣接して立地する関連業種店の業容転換（売れる売場づくり）に一体的に取り組み、日常型ニーズに対応する、これまでに無い商業集積を構築しようとするものです。
この取組が成功し、来街買物客が増えれば他の業種の店舗にも効果が拡大していきます（もちろんこれらの店舗も売れる売場づくりの取組が不可欠）。
カギとなるのは、商店街立地のスーパーマーケットあるいはミニスーパーの売場の改革。このままではジリ貧を避けられない現状から脱却し、商店街活性化を牽引する核店舗に変身させること。そのノウハウは当社が蓄積しています。
繰り返しますと、商店街―内―集積としてコミュニティの日常型ニーズに過不足無く対応するテナントミックスを構築、コミュニティの日常型ショッピングの受け皿としてのポジションを再構築しようというもの、全国チェーンのＳＭ、ドラッグ、コンビニエンスストア等から商店街へ消費購買行動を奪還する戦略です。
これが「コミュニティスマート構想」の概要です。
一読了解されるとおり、特段の投資は不要、テナントミックスの不足―増設部分は「空店舗活用事業」で対応可能です
ちなみに、個別に取り組まれているテナントミックス事業、空店舗活用事業＝新規出店は、上位事業として当プロジェクトのような商業集積再構築の計画が無いと成功しません。
以上について、全体像は添付している「コミュニティマートプロジェクト」に展開しています。
『コミュニティマートプロジェクト』構想、コミュティの担い手としての商店街の活性化を推進される地方公共団体・商店街群・街づくり団体街が一体となって推進すべきプロジェクトの原型として紹介するものです。
本来、商店街活性化は現状からスタートして持続可能な商業集積へ漸進的に移行する一回性の取組として計画され、推進されるプロジェクトであり、『中心市街地基本計画』はその様なプロジェクト計画として作成されるべきものですが、これまでのところ、商店街の「不備不足」について対症療法的に取り組む事業が中心となっています。
その結果、「商業集積としての再構築」という目的の実現には到達出来ない一過性の各種事業が自己目的的に取り組まれる結果、成果やノウハウの蓄積もほとんど実現出来ません。活性化事業スタート期の事業と現在取り組んでいる事業との間に質的な進歩じゃほとんど見られないはずです。
商店街活性化の取組を商業集積としての再構築のプロジェクトして取り組む計画作成と仮説―試行は、これまでの各地における活性化の取り組みのレベルでは実現することが出来ません。自力だけで実現することは困難であり、部外の専門的知見・技術との協働を否定して従来の陣容で取組の転換を実現することは不可能です。
これからの商店街活性化は、専門家が提案する「商店街活性化への道」を慎重に吟味して、自分たちの商店街の活性化の方向と方法に最適の提案を選択し、それを提案している専門家（集団）と協働でプロジェクトを立ち上げ、推進していく、という方法以外に商店街活性化を実現する方法は無いと思います。
選択の基準は、
１．現在の状況ありのままからスタートして3年で軌道に乗せられるシナリオ
２．スタートと同時に取り組みの成果が現れること
３．積極的に参加する個店が短期間で繁昌への道を歩き始めること
４．商店街、個店とも必要最小限の投資で取り組めること
５．郊外型商業、ネット小売業と棲み分けが可能なこと
などを基準に評価されるとよろしいかと思います。
※消費増税対策について
施行まで三ヶ月を切った消費税率アップですが、適切に対応しないと「買い控え・ 店離れ」が多発することが確実、今すぐ着手しないと手遅れになります。
施行と同時に「価格競争」が激化することは確実、チェーン店で一斉に始まっている
価格アップはそのための準備です。
価格競争に巻き込まれず、お客の「買い控え・店離れ」を防ぐには何をなすべきか？ 当社が開発して「売れる売場づくり」が商店街立地の中小専門店が取り組める唯一の 対策です。消費税対策無くして商店街活性化無し。
是非取り組みを検討して下さい。
消費税率アップ対応講習会 ※参議院選が間近となりました。
地方創生のカギは「地産地商」です。地元の経営資源(人・物・金）を地元の人が活用して事業を展開する、これ以外に都市の持続可能性の維持・再構築、ひいては我が国の経済を成長軌道に乗せることは難しいと思います。
そういう意味で、地元商店街の活性化は、住民の日常生活の充実と我が国消費財産業―経済成長を左右する問題です。
残念ながら、選挙の争点にはなっていないようですが。
※商店街活性化には勉強が不可欠
チェーン型小売業はトップからバイトまで人材育成を戦略課題として計画的に推 進しています。一方、商店街では「今どきの商店経営」に関して必要な知識・情報 ・技術を確保する機会がほとんどありません。 勉強せずに商店街を活性化すること は絶対に不可能です。
当社は、知識・技術を都市内部で共有する機会を提供しています。
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